「一戸建ての家を売りたい！」と思ったとき、はじめて家を売る場合は、「どんなタイミングで」「どんな書類が必要になるのかな？」「万が一、紛失した場合はどうすればいいの？」など、不安になることも多々あると思います。

そこで今回は、一戸建てを売却する際に必要な書類をはじめ、その各書類が必要になるタイミング、そして紛失した場合の手続きの方法まで詳しく解説していきます。今回の記事をお読み頂くことで「一戸建てを売る際に必要な書類や必要になるタイミング」がすべて理解して頂けますのでぜひ参考にしてみて下さいね。

一戸建て売却で、書類が必要なタイミングとは？

「一戸建てのお家を売りたい」と考えたとき、「どのような書類を用意する必要があるのか」わからないことが多いと思いますが、その書類が「どのタイミングで必要なのか？」もわからないの思います。そこでまずは、「どのタイミングで必要になるのか？」以下、４つのタイミングを覚えておきましょう。

上記は、一戸建ての売却を行う際に、どのタイミングで書類が必要になるのかを表しています。1つ目のタイミングは、「不動産会社に査定依頼を出す際」の必要書類ですね。そして２つ目のタイミングは、「不動産会社と媒介契約を結ぶ際」の必要書類、そして3つ目は、「不動産会社との売買契約時」の必要書類、そして4つ目は「不動産売却後の確定申告の際」の必要書類です。このように大きく４つの場面・タイミングで用意しなければならない必要書類があり、また各タイミングごとに用意しなければならない必要書類は異なります。ここからは上記で説明した各タイミングごとに「どのような書類が必要なのか？」を具体的にみていきましょう。

１、不動産会社へ査定依頼を行う際の必要書類

まず最初に書類が必要になるのは、不動産会社へ「査定の依頼」を行う際になります。一戸建てのお家を売る際には、不動産会社の協力なしには実現できませんが、その売却の仲介をどの不動産会社にするのか？まずは複数の不動産会社に「査定依頼」を出し、各不動産会社に物件の査定価格を出してもらうことからはじまります。

そして「査定依頼」の進め方は、まずオンラインでかんたんに査定が行える「机上査定」を行い、その査定価格などから気になった不動産会社を絞り、続いて「訪問査定」というものを行ってより正確な査定価格を算出していきます。まず、最初に行うオンライン査定（机上査定）の際には、特に必要な書類はありません。必要になるのは「訪問査定」を行ってもらう際になります。詳しくみていきましょう。

オンライン査定（机上査定）時の必要書類

先ほども申し上げたようにまず、複数の不動産会社に一括で査定を依頼するオンライン査定（机上査定）では、特に必要な書類はありません。机上査定に必要なものは、物件の種別、所在地、土地面積や建物面積、間取り、あるいは、道路の幅、築年数、売却予定日などの情報を、ネット上に入力するだけで大丈夫です。その一度の入力で、複数の不動産会社から査定価格を出してもらうことができます。

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「訪問査定」依頼時の必要書類

オンライン査定（机上査定）の後は、各不動産会社の査定価格を比較しながら、中でも気になる不動産会社に「訪問査定」を依頼します。「訪問査定」とは、依頼をお願いした不動産会社の担当者が実際に現地に出向き、物件の状態や立地、周辺環境や建物の傷、汚れなどを調査する査定になります。この「訪問査定」時の必要書類は以下のようなものが必要になります。

（１）不動産登記簿謄本（登記事項証明書）

不動産登記簿謄本とは、その土地や建物のこれまでの記録や現状が記録されており、法務局で取得できる書類になります。一戸建ての場合は、土地と建物それぞれの登記簿謄本を用意する必要があります。また、登記簿謄本についてよく疑問が、同じく法務局で取得できる「登記事項証明書」との違いです。実はこの2つの効果は全く同じで、正確にいうと現在の正式な呼び方は「登記事項証明書」になります。

元々、登記簿は紙媒体で各地の法務局にて、ファイリングされ管理されていたのですが、今ではコンピューター化が進んだことによって、現在の登記簿は紙ではなく、データで保存されるようになりました。その結果、データから証明書を発行するようになったので名称も「登記簿謄本」から「登記事項証明書」に変更されたというわけです。

（２）公図

公図とは、住宅や商業施設で区切られた一般的な地図ではなく、登記された一筆の土地ごとに区切られた地図になります。そのため、公図によって土地の位置関係や地番が正確にわかるということですね。この「公図」も先ほどの登記簿謄本（登記事項証明書）同様、法務局で取得することができます。法務局に備え付けられている申請書に公図を取得したい不動産の地番を記入し、係の方に提出すれば手に入れることができます。

公図を取得した際に、一緒に確認しておきたいことは、調べている土地の正しい現状を確認することです。一筆の土地だと思っていたものが、公図を確認してみると、実は分筆された二筆の土地だったということがあります。また、公図を取得したあとに現地にいく場合は、公図と現地の状況を照らし合わせてみましょう。公図の通りに区画が分かれていることがほとんどですが、たまに食い違っている場合もあり、このような土地では、売買をして権利を取得したあとに、近隣の住民と揉める原因にもなりかねませんので注意が必要です。

（３）建物の詳細書類

建物の詳細書類とは、設計図書、間取り図などがわかる建物の図面のことです。一戸建ての建てた際、あるいは購入時に工務店さんや不動産会社などが作成したものになります。万が一、建物の図面を紛失した場合は、工務店やハウスメーカーなどに確認するのも良いですが、管轄の法務局の窓口にて取得することができます。

いずれも「訪問査定」際には、この３つの書類が必要になりますので、忘れないよに準備をするようにしましょう。

２、不動産会社と媒介契約を結ぶ際の必要書類

続いて提出書類が必要になるのが、不動産会社と媒介契約を結ぶ際です。「媒介契約」の意味を既にご存知の方もいるとは思いますが、「媒介契約」とは要するに、不動産売却の仲介を不動産売却にお願いするための契約のことですね。この媒介契約を結ぶことによって、はじめて一戸建ての物件は売りに出されます。そして、この媒介契約を結ぶ際に必要となる書類は以下のものがありますので詳しくみていきましょう。

媒介契約時の必要書類としては、「必ず必要な書類」と「あると役立つ書類」に分けて解説していきます。

媒介契約時の必要書類

以下の2つは、媒介契約時に必ず用意しなければならない書類になります。

（１）本人確認書類

本人確認書類とは、本人であることを確認する書類になりますので、運転免許証やパスポートなどの身分証明書を媒介契約時に用意してください。
ここで注意すべきポイントは、万が一、登記名義人に共有者がいる場合、所有者全員の合意がなければ不動産を売却する事はできません。ですので、媒介契約を締結する際にも、原則的には共有者全員の身分証明書と不在の場合には委任状が必要になります。しかし、契約時における実務では所有者を代表する人の身分証明書があれば大丈夫です。

また、媒介契約時は大丈夫でも、「売買契約」時や決済では、共有者全員分の身分証明書と委任状が必要になりますので注意しましょう。

（２）登記済権利証または登記識別情報通知書

「登記済権利証」とは、いわゆる不動産の権利証のことを言います。不動産の購入時などに登記を行った際に発行されているものになります。しかし、平成16年に不動産登記法が改正され、「権利証」のいう名前での発行は終了しました。その代わりに12桁からなる「登記識別情報通知書」というものが誕生しました。したがって、登記済権利証も登記識別情報通知書も同じ意味を持ちます。万が一、紛失した場合は、ともに再発行することができません。紛失した場合の対処法は以下の関連ページで詳しく解説しておりますので参考にして準備するようにして下さいね。

媒介契約時にあると役立つ書類

先ほどは媒介契約時に「必ず必要な書類」について解説してきましたが、ここからは「あると役立つ書類」について解説していきます。

一戸建ての売却では、間取りの図面があると、販売図面（チラシ）をつくるのに役立ちます。その他の書類には見当たらなければ、不動産会社の担当者から取得するための手順を詳しく教えてもらえますので心配はいりません。

媒介契約時には、ここまで説明した以上の書類が必要になりますので忘れないように準備をするよにしましょう。

３、売買契約時の必要書類

売買契約を結ぶ前に、買主側から「こんなはずではなかった」「こんなこと聞いていなかった」ｊなどということにならないように、取引物件の詳細や取引条件等の重要事項の説明が不動産会社の担当者より行われます。そして、売買契約が成立すると、売主側は物件の所有権移転や引渡しなどの業務が発生、買主側には売買代金の支払い業務が発生します。この売買契約の際の必要書類は以下の8項目になりますのくわしく確認していきましょう。

（１）登記済証または登記識別情報通知書

この必要書類は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ際にも必要になる書類ですね。登記済証と、登記識別情報通知書は同じ意味を持つものですが、万が一、紛失した場合の対処法は、以下の関連リンクより詳しく解説しておりますので参考にしてみて下さいね。

（２）実印

実印とは、住民登録している市区町村の役所や役場にてご自身の戸籍上の姓名を彫刻したハンコを登録し、受理された印鑑のことを言います。つまり、実印のような形態をしていても、登録済でなければ実印とは言えないということになります。

まだ、「実印」をお持ちでない場合は、実印を購入する必要があります。お近くのハンコ屋さんでもいいですし、最近ではインターネットでも手軽に注文することができるため、利用する方も増えています。ちなみに、三文判やシャチハタは実印として登録できませんので注意して下さいね。

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（３）印鑑証明書

「印鑑証明書」は、売買契約の際やその後の、所有権移転登記の際にも必要な書類になります。つまり、自治体という第三者によって、その印鑑の正当性や信頼性を保証しますという証になるということですね。

印鑑証明書の取得方法は？

印鑑証明書を取得する場合は、まず「印鑑登録」というものを行う必要があります。またその「印鑑登録」を行う際には、先ほど説明した「実印」の他に「身分証明書」が必要になります。この「実印」と「身分証明書」が手元に揃ったら、お近くの区役所や市役所に出向き、「印鑑登録」を行います。そして「印鑑登録」が完了すると、「印鑑登録カード」というものが発行されます。今度はこの「印鑑登録カード」をもってお近くの法務局に出向き、係の方に「印鑑証明書」を発行したいと伝えてください。その際に、「印鑑登録カード」の提示を求められます。印鑑証明書の発行までは約5分程度の時間がかかり、発行手数料が数百年程度かかりますので覚えておきましょう。以上の流れで、印鑑証明書を取得することができます。

ちなみに既に「印鑑登録カード」が手元にある場合は、そのまま法務局に出向き、申請をするだけで印鑑証明は取得することができます。

（４）建築確認通知書

「建築確認通知書」とは、特に中古の建物を売却する際に、提示が求められることがある書類です。建築確認通知書は、売却する不動産が建築基準法に基づいて建築されていることを証明するための書類になります。この書類は、不動産を購入した際にもらえるのですが、万が一、紛失した場合は再発行することができません。

その代わりとなる証明書を区役所や市役所にて数百円で発行してもらうことができますので、万が一、紛失して必要な場合は、お近くの区役所もしくは市役所に出向くようにしてください。

（５）固定資産税納付書

固定資産税納付書とは、毎年5月1日に納税義務者あてに、送られている書類のことです。固定資産税納付書を万が一、紛失した場合は、再発行することができませんので、その代わりとなる「固定資産税評価証明書」という種類をお近くの市区町村にて取得するようにしてください。

（６）印紙代

売買契約時は、必要書類以外の他に、支払う必要があるお金もあります。その一つが印紙代ですね。売買契約書は、課税文書のため、印紙を張り付ける形で印紙税を納める必要があります。また印紙代は一律ではなく、売買契約書の売買価格によって決まります。

以下、印紙税の金額を表にまとめたものになりますので参考にしてみてください。

売買価格	印紙税
10万円以上～50万円以下	200円
50万円以上～100万円以下	500円
100万円以上～500万円以下	1000円
500万円以上～1000万円以下	5000円
1000万円以上～5000万円以下	10000円
5000万円以上～1億円以下	30000円
1億円以上～5億円以下	60000円
5億円以上～10億円以下	160000円
10億円以上～50億円以下	320000円
50億円以上	480000円

例えば、売買価格が3,000万円の場合、印紙税は1万円となります。売買契約書は売主用と買主用の2通作成されますので、基本的には売主も買主も1万円ずつを支払う必要があります。それぞれに印紙を張り付けて消印する形で納税します。

（７）仲介手数料の半金

法律上では、売買契約が成立した時点で、不動産会社は仲介手数料を請求する権利が発生します。しかし、実務上では売買契約の際に、仲介手数料の半金分を支払い、残りの費用は「決済」や「引渡し」の際に支払うことが多いです。しかし、不動産会社によっては、売買契約時に仲介手数料の全額をすべて請求する会社もあるので、媒介契約を結ぶ際に、「仲介手数料はいつ支払えばいいですか？」と事前に支払うタイミングを確認しておきましょう。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料には上限が定められていることを知っておきましょう。これは不当な金額を請求されるというリスクを避けるためにという意味もあります。

売買代金	仲介手数料
200万円以下の場合	5.25%以内の額（＝5%＋消費税）
200万円以上400万円以下の場合	4.20%以内の額（＝4%＋消費税）
400万円以上の場合	3.15%%以内の額（＝3%＋消費税）

仲介手数料を算出する場合、上記のように売却価格を「200万円以下」「200万円以上400万円以下」「400万円以上」の3つ分割して計算する必要になります。例えば、1,000万円で売却できた場合、200万円分を5,25%、200万円～400万円となる200万円分を4.20%、残りの600万円分を3.15%で計算して合算します。それではもしも3,000万円で売却できた場合はどのような金額になるかみていきましょう。

200万円までの計算	200万円×5.25%＝10.5万円
200万円～400万円の200万円分の計算	200万円×4.20%＝8.4万円
残りの2,600万円分の計算	2,600万円×3.15%＝81.9万円
合計	10.5%＋8.4万円＋81.9万円＝100.8万円

仮にも3,000万円で不動産を売却できた場合、仲介手数料の上限額は100万8,000円になるということです。その内、半分を売買契約時に不動産会社へ支払う必要があるということですね。

仲介手数料の算出を簡単にする計算式

先ほどの計算では、ちょっと複雑すぎて面倒と思う方はもっと手軽に計算できる計算式がありますので参考にしてみてください。

上記の計算式に先ほどの3,000万円をあてはめて計算してみましょう。

売買価格の3.15%	計
3,000万円×3.15%	＝ 94万5,000円

そして、94万5,000円に6万3,000円を足すと、100万8,000円となります。見事に金額が一致しましたが、簡単に仲介手数料の算出を行いたい場合はぜひ活用してみて下さいね。

仲介手数料は値引きしてもらえる場合もある

先ほどもお伝えしたように、仲介手数料には上限しか定められていません。つまり、実際に請求される手数料は不動産会社との話し合いによって決めることも可能性ですし、不動産会社によっては値引きしてくれる会社もあります。なので、媒介契約を結ぶ前に、「仲介手数料はいくらですか？」など、売買価格に対する仲介手数料を確認しておくこともおすすめします。

（８）本人確認書類

そして最後は「本人確認書類」になります。本人確認書類は、運転免許証やパスポートなどが用意できればよいですが、ここで注意すべきポイントは、媒介契約時の必要書類でも解説したように、万が一、登記名義人に共有者がいる場合、所有者全員の合意がなければ不動産を売却する事はできません。ですので、登記名義人を共有する全員の身分証明書と不在の場合には委任状が必要になります。なお、契約時における実務では所有者を代表する人の身分証明書があれば大丈夫です。

４、不動産売却後の確定申告の際の必要書類

本来、確定申告とは、税金の納付や払い過ぎた税金の還付を受けるために、前年の収入や控除額を申告するものですが、不動産を売却した場合でも年度末に確定申告をしなければなりません。不動産を売却した際に売却益が出た場合はもちろん、万が一、損失が出てしまった場合にも確定申告をするメリットがあります。しかし、確定申告では申告書類の記入や必要な書類の用意など手間のかかる作業が多く発生しますので、事前にしっかりと準備をしておきましょう。では、どんな必要書類があるか詳しく解説していきます。

まず基本的な書類として、（１）の「確定申告書の用意（申告書B・申告書第三表（分離課税））」と（２）の「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算証明書）」が必要になります。これらは税務署でも取得できますが、国税庁のホームページからダウンロードできます。

また、売却時の確定申告のために必要な書類として、（３）の「売買契約書及び領収証」のコピーも必要です。さらに、（４）の「不動産仲介手数料の領主書」のコピー、（５）の「測量費、登記費用その他売却の際の費用の領収証」のコピー、所在地の登記所で取得できる売却後の「土地、建物の全部事項証明書（特例の要件に「全部事項証明書」の添付がない場合はコピーでも可」等も必要な書類になります。

一戸建て売却に必要な書類まとめ

一戸建ての不動産を売却する際に必要な書類と入手方法、そしてその各書類が必要な４つのタイミングについて解説してきました。基本的には、不動産会社の担当者が売却に際して必要な書類は丁寧に説明してくれますが、中にはすべてお客様任せにするような不動産会社もあります。なので、最初の不動産会社への査定依頼の段階から、不動産会社選びだけは慎重に、そしてできる限り多くの不動産会社に査定額を出してもらい、比較するようにしましょう。

また、今回は一戸建て売却の際の必要書類について解説してきましたが、不動産売却の目的は必要な書類を集めることではなく、「少しでも高く売る」ことになります。そのためには、必要書類も大事ですが、なにより仲介を依頼する不動産会社の選定に力をいれ、できる限り多くの不動産会社に査定を依頼し、対応も含め、しっかりと比較した中から不動産会社を選ぶようにしましょう。

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