不動産売却の基礎知識

不動産を売却する際に必要な書類とは?

不動産の売却を検討する中で、不動産売却では「どのような書類を用意する必要があるのか?」など、特にはじめて不動産を売却する方にとってはわからないことが多いですよね。

こちらのページでは、

  1. どんなタイミングで、どんな書類が必要なのか?
  2. 紛失した場合は、どのように対処すればいいのか?

この2つを中心に、不動産の売却手続をすすめる上で欠かせない必要な書類について詳しく解説していきます。

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不動産の売却で書類が必要なタイミングとは?

不動産売却の手続きを進めていく中で、書類が必要なタイミングは主に下記の3つがあります。

・不動産会社に査定を依頼するとき
・不動産会社に仲介を依頼するとき
・買主に不動産を引き渡すとき

それぞれのタイミングで、「どういった書類が必要になるのか?」といった視点から以前に準備をしておくことで、不動産の売却はスムーズに進めることができます。それではそれぞのタイミング別にどのような書類が必要になるのか詳しく解説していきます。

不動産会社に査定を依頼するときの必要書類とは?

まず不動産を売却する際には、不動産会社に「いくらで売れるのか?」といった不動産の査定を依頼することからはじめていきます。その際、少しでも不動産を高く売ってくれる不動産会社を探すために、インターネット上で一括査定が行える「簡易査定」を行い、その中から不動産会社を選び、実際に物件を見てもらう「訪問査定」を行います。

このように、不動産の査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があるわけですが、それぞれ必要な書類も変わってきます。どんな書類が必要になるのか確認しておきましょう。

簡易査定に必要な書類とは?

インターネット上で、複数の不動産会社に一括査定が行える「簡易査定」では、特に必要な書類はありません。
主に、下記の情報を入力するのみになります。

・住所
・専有面積
・間取り
・築年数

以上の情報を入力することで、複数の不動産会社から査定金額を提示してもらうことができます。

訪問査定に必要な書類とは?

「簡易査定」が終わると、続いて不動産会社に実際の物件をみて査定をしてもらう「訪問査定」を行います。
訪問査定には、主に下記の書類が必要になります。

書類 マンション 一戸建て 土地
登記済権利書または登記識別情報
登記簿謄本または登記事項証明書
土地測量図・境界確認書
物件の図面
設備の仕様書
不動産購入時の売買契約書
不動産購入時の重要事項説明書
建築設計図書・工事記録書

不動産会社によっては、上記以外の書類に関しても、提出を求められる場合もありますが、基本的には上記の書類は必ず用意する必要があると考えておきましょう。必要書類をきちんと用意することで査定金額にも影響し、売りに出した際の信用にも繋がります。

不動産会社に仲介を依頼するときの必要書類とは?

訪問査定終了後、不動産会社より提示された査定価格を確認し、問題がなければ正式に不動産会社に仲介を依頼します。正式に不動産会社に仲介を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結びますが、その際に必要な書類は下記の通りです。

書類 マンション 一戸建て 土地
身分証明書
実印
印鑑証明書
登記済権利書または登記識別情報
登記簿謄本または登記事項証明書
土地測量図・境界確認書
物件の図面
不動産購入時の売買契約書
不動産購入時の重要事項説明書
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
設備の仕様書
建築設計図書・工事記録書
建築確認済証および検査済証
マンションの管理規約
マンション維持関連書類
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書

不動産ごとに、用意しなければならない必要書類も多少異なりますが、今現在手元にあるもの、そうではないものも事前に確認しておきましょう。

買主に不動産を引き渡すときの必要書類とは?

不動産を売りに出し、正式に買主が決まると、売主と買主の間で売買契約を結びます。
その際に必要な書類は下記の通りです。

書類 マンション 一戸建て 土地
本人確認書類
実印
印鑑証明書
住民票
銀行口座の通帳
ローン残高証明書

上記以外にも、不動産購入時のパンフレットなどの提示を求められることもありますが、基本的には上記のものは必ず必要なものになりますので、こちらも事前に確認するようにしておきましょう。

書類を紛失した場合はどうすればいいのか?

ここまでの説明の中で、不動産売却では、さまざまな書類を準備しなければならないことがお分かりいただけたと思います。しかし、いざ書類を準備しようと思うと、既に手元にあるものや、紛失して手元に書類などがない場合もあると思います。

ここからは、不動産売却に必要な書類を紛失した場合に、「どのように対処すればいいのか?」について解説していきます。

各必要書類の内容や取得方法

各書類ごとに、書類の内容とそれぞれの取得方法について解説していきます。

登記簿謄本または登記事項証明書

登記簿謄本とは、所有する不動産の権利情報や面積などが記載された重要書類で、登記事項証明書とも呼ばれます。
登記簿謄本の取得方法は、管轄の法務局で取得することができます。管轄の法務局は「法務局 管轄のご案内」ページよりご確認下さい。費用は600円かかります。

登記済権利書または登記識別情報

売却予定の不動産の所有者を証明する書類になります。不動産購入時に法務局より発行されていますが、もしも紛失した場合は、下記のいずれかの手続きを行う必要があります。

  1. 登記官の事前通知による本人確認
  2. 司法書士の本人確認書情報の作成を依頼する
  3. 公証役場の公証人に本人証明をしてもらう

登記済権利書を紛失した場合の手続き関しては、下記の関連よりご確認下さい。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売買に必要な書類です。土地の面積や境界線の位置などが記載されています。一戸建てや土地などの不動産を売買する際に、境界線が明確になっていないと、隣接地の所有者とのトラブルになる可能性もあります。そのため、もしも紛失した場合は、登記の時点で必要となる書類となるため、管轄の法務局に問い合わせをしましょう。

物件の図面や設備の仕様書

マンションや一戸建てを購入した際に配布される仕様書です。間取りや装着されている設備などの情報が記載されている書類になります。もしも、紛失した際には、一戸建ての場合は、一戸建てを購入した不動産会社に問い合わせを行い、マンションの場合は、マンションの管理会社に問い合わせをしましょう。

不動産購入時の売買契約書

不動産を購入した際に締結した契約書になります。不動産の状況や特約の条件などを確認するために必要な書類です。もしも、紛失した場合は、購入した不動産会社や住宅会社に問い合わせをしましょう。売買契約書は、購入者用と不動産会社用に、必ず2部用意する必要があるため、不動産を販売した会社が持っています。

不動産購入時の重要事項説明書

売買契約書同様に、不動産を購入した際に発行された説明書になります。重要事項説明書も、不動産に関しての特記事項や注意事項などを確認するために必要な書類です。もしも紛失した場合は、不動産を購入した会社が保管している可能性があるため、問い合わせてみましょう。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額を確認するために必要な書類です。また、売却時に行う不動産の移転登記などに必要な登録免許税を算出するのにも使用します。もしも、紛失した場合は、管轄の市区町村の役所に問い合わせを行うことで再発行してもらうことができます。

建築設計図書・工事記録書

建築設計図書・工事記録書は、どのような設計・工事が行われたのかを示す書類です。買主側からすると、どのように物件を維持していくか、あるいはリフォームするかなどを考える際にあるとありがたい書類になります。マンションの場合は、管理組合や管理会社が保管しており、一戸建ての場合は、施工会社や購入時の不動産会社に問い合わせをしてみましょう。

建築確認済書および検査済証

建築確認済証とは、建物を作る際に基準に適合しているかの審査に通過した証明書のことです。一方、検査済証とは、建築物の工事が完了した時点で国が認可している検査機関に届出をして検査したという証明書のことです。ともに、市区町村の役場より発行される証明書ですが、基本的には一戸建て購入時に住宅メーカーや工務店などが手続きを行ってくれています。仮にも、紛失した場合には、市区町村の役場に問い合わせて再発行手続をするようにしましょう。

マンションの管理規約

マンションがどのように維持管理されているのか、ペットなどを飼ってもよいのか、などのルールが記載された規約書です。マンションを売却する場合は、買主にとっては非常に気になる項目になりますので必ず準備しておくようにしましょう。もしも、紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせ再発行してもらいましょう。

マンションの維持関連書類

マンションの維持関連書類とは、マンションの管理費、収税積立金などの維持費を確認する際に必要な書類です。仮にも、紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせ再発行するようにしましょう。

耐震診断報告書

新耐震基準が導入される前の中古物件を売買する際、耐震診断を受けている場合は、耐震診断報告書を提示しておきましょう。それにより査定価格や売出価格にも影響する場合があります。

身分証明書

売主が本人であることを確認するための書類です。仮にも、売却予定の不動産が共有物である場合は、その共有物に関係するすべての身分証明書が必要になります。身分証明書として認められるものは、運転免許証、パスポート、保険証になります。

実印

実印とは、市区町村の役場で印鑑登録した印鑑のことを言います。仮にも、印鑑登録をしていない場合は、市区町村の役場において印鑑登録を行って下さい。

印鑑証明書

印鑑証明書とは、正式に登録された印鑑を証明する書類のことです。印鑑証明書の発行は、市区町村の役場にて行うことができますが、印鑑証明書を発行してもらうためには、「印鑑登録カード」もしくは「印鑑登録証」が必要になりますので注意しましょう。万が一、「印鑑登録カード」を紛失した場合の対処方法については下記関連ページにて詳しく解説していますのでご確認ください。

住民票

住民票は、不動産を登記した住所と、住民登録している住所が異なる場合に必要です。住民票の発行は、市区町村の役場にて行うことができます。

銀行口座の通帳

銀行口座の通帳は、不動産を売却した際の代金を振り込んでもらうために必要になります。

ローン残高証明書

住宅ローンなどの借入がある場合は、必要な証明書になります。一般的な金融機関であれば、毎年10月~11月頃に発行されますが、仮にもローン残高証明書が無い場合は、返済予定表でも問題ありません。

まとめ

このページでは不動産の売却に、必要な書類について解説してきましたが、不動産の売却にはさまざまな書類を用意しなければならないことがお分かりいただけたと思います。しかし、不動産売却では、基本的に、自ら作成する書類はありません。売買契約や引渡しで必要となる契約書や重要事項説明書なども仲介を依頼する不動産会社が作成してくれます。

また、不動産売却の手続きを進める中で、法律的にも難しい問題が生じた場合においても、仲介を依頼する不動産会社がその都度、すべてサポートをしてくれます。つまり、不動産の売却をスムーズに進めるためには、不動産の仲介を依頼する不動産会社をきちんと選ぶことが最も大切なポイントになります。

そのためにも、まずは売却予定の不動産を複数の不動産会社に査定してもらい、各不動産会社が「どのような評価をするのか?」を確認してみましょう。

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