不動産売却の基礎知識

不動産の売却でベストな売り時のタイミングとは?

不動産をいつ売却するのかそのタイミングを見極めることは、より高く売る為に重要にポイントになります。不動産売却後に後悔しないためにも、買主側の目線も交えて、そのコツとポイントを解説してきます。

最低でも5年は所有した方が良い!?

不動産を売却する際の判断基準の一つに「譲渡所得税」があります。不動産を所有して5年以下で売却すると、約30%の所得税と9%の住民税が課税されてしまいますが、5年以上所有している不動産の売却の場合は、所得税が約15%、住民税が5%の課税で済むことになります。

しかし、マイホームの売却の場合は、3,000万円控除の特例や軽減税率を活用できますので、多くの売却益が出なければ特に所有期間を気にする必要はありませんが、投資用のマンションなどを売却するような場合は、所有期間5年以下で売却すると税金面にて不利になるため、最低でも5年は所有してから売却した方が良いでしょう。

買主が住宅ローン控除を使えなくなる前に売却する!?

マイホームの売却で有利に進めるためには、買主が住宅ローン控除を適用できるかどうかがポイントになります。売却する物件の築年数によっては買主は住宅ローン控除が使えなくなるため、売却する際に不利になる可能性が高くなります。ちなみに以下の築年数を超えてしまっている場合、買主側のローン審査がどんどん厳しくなりますので一度、確認してみてくださいね。

・マンションなどの耐火建築物:築25年以内
・木造住宅などの非耐火建築物:築20年以内

仮にもこららを超えてしまっている場合は、別途耐震診断と必要な耐震改修工事を行い「耐震基準適合証明書」の発行を受けることで買主側が住宅ローン控除を受けれるますでの参考にしてみて下さい。

できれば築20年を超える前に売った方が良い!?

不動産の売却を有利に進めるためには、買主にとって「買いやすい築年数」である必要がありますが、購入しやすい築年数とは、つまり買主側にとって「ローンが組みやすい築年数」「税制面で有利な築年数」ということになります。この2つのポイントを詳しくみていきましょう。

ローンが組みやすい築年数は築15年まで

マイホームを購入する場合、ほとんどの方は住宅ローンを使うため、ローンと築年数の関係が非常に重要となりますが、一般的に住宅ローンの借入期間は最長で35年、完済年齢は80歳−年齢(金融機関によって多少異なる)によって決まります。ただし、中古住宅の場合は、「50−築年数=借入期間」という条件も加わります。つまり、最長35年ローンを組みたいと考えた場合、築15年以内の物件でなければならないということなのです。築15年を超えてくると、融資期間はどんどん短くなり、融資期間が短くなるということは、借入総額が少なくなったり、毎月の返済額が高くなるため、売却の際に不利になる可能性が高くなるということです。

税制面で有利な築年数とは

マンションなどの耐火建築物で築25年、木造住宅などの非耐火建築物で築20年を超えると、不動産を登記する際の登録免許税の税率が以下のように一気に高くなりますので知っておきましょう。

・所有権移転登記の税率:0.3%→2.0%
・抵当権設定登記の税率:0.1%→0.4%

このように税金が大きく異なるため、税率があがる前の築年数にて売却を検討する人も多くいます。

1年の中で売りやすい時期はいつ?

不動産の売却において1年の中でも最も売りやすい時期はいつ頃なのでしょうか。

1、最も需要が高いのは1月~3月

やはり、新生活が始まる1月~3月を目処にマイホームの購入を検討する方は多くなります。この時期に売却を出すと、相場よりも多少有利な価格で売れる可能性が高くなることもあります。

2、10月前後

10月前後は、第二引越しシーズンとも言われ、企業の異動の時期でもあります。つまり転勤による引越し需要と重なるため、通常時期よりも不動産の売却が有利にはたらく可能性が高い時期です。

しかし、不動産の売却の場合、賃貸のように極端な閑散期というものはありませんので、あくまでも参考レベルで十分です。むしろ、不動産をより有利に売却するためには、買主の立場に立って考えることです。仮にも、自分がその物件を購入するとなった場合、住宅ローンは何年で組めるのか、税金面はどうなるのか、といったことを買主の視点で考えることで、ベストな売却時期をみつけることができますので参考にしてくださいね。

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