マンションの売却

一般媒介と専任媒介の違いは?メリット・デメリットを詳しく解説

マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、必ず行う必要がある契約を「媒介契約(ばいかい)」と言います。そこで今回の記事では媒介契約の種類やそれぞれにあるメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

そもそも媒介契約ってなに?

マンションをはじめ不動産を売却する場合、個人では自分で買手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼する方法が一般的です。仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律の宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。これを「媒介契約」と言います。

媒介契約を締結することにより、依頼者と不動産会社との依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐという効果もあります。

3種類の媒介契約の中から一つを選択!

媒介契約には、以下の3種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

この3種類の契約内容の違いは、次の5点になります。

1、同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができる
2、自分で見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができる
3、契約期間の規定
4、指定流通機構(レインズ)への登録義務
5、販売状況の報告義務
項目 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
同時に複数の不動産会社と契約できる できない
(1社のみ)
できない
(1社のみ)
できる
(複数社契約可能)
自分で見つけた買主と契約できる できない
(必ず仲介が必要)
できる
(仲介なしで可能)
できる
(仲介なしで可能)
契約期間の規定 最長3ヵ月 最長3ヵ月 規定なし
レインズへの登録義務 ある
(契約から5日以内の登録)
ある
(契約から7日以内の登録)
登録義務なし
販売状況の報告義務 ある
(一週間に1回以上)
ある
(2週間に1回以上)
報告義務なし

上記の表をご覧いただいてわかるのは、「一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順に、規定が厳しくなっているということですね。では、それぞれどんな特徴や違いがあるのか詳しく解説していきます。その前に簡単に指定流通機構「レインズ」について説明しておきますね。

指定流通機構「レインズ」ってなに?

先ほどご覧いただいた表の中にも出てきた指定流通機構「レインズ」への登録義務ってなに?と思われた方も多いと思います。専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した際、その不動産会社は締結日の翌日から規定に従いレインズへの登録義務というものがあります。

この指定流通機構は、レインズ(Real Estste Information Network System)と呼ばれ、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことを言います。これは不動産会社の担当者が一人で購入希望者を探し出すことは難しいため、指定流通機構(レインズ)は、オンラインの物件情報システムを利用して幅広く購入希望者を探すように義務付けている仕組みになっており、毎年、このレインズによる情報交換を通じて、10万件以上の売買が成立しています。

レインズの仕組みが理解できたところで、3種類の媒介契約についてそれぞれ詳しく解説していきますね。

一般媒介契約ってなに?

まずは、3つの媒介契約の中で一番制限がゆるい「一般媒介契約」を説明していきます。「一般媒介契約」の最大の特徴は、なんといっても複数社の不動産業者に当時に売却の依頼ができる点です。

複数の不動産業者に依頼することで、情報を発信する窓口が増え、買主が早く見つかる可能性が高いように感じますね。ただし、一般媒介契約の場合、不動産会社側にはレインズへの登録義務や、売主への販売状況の報告義務はありません。

つまり、不動産業者側が必ずしも積極的かつ期待通りの売却活動をしてくれるとは限らず、場合によっては売却できず逆に不利益になる可能性もあります。不動産業者側から考えると、チラシや広告宣伝に費用をかけても他の不動産業者で売却が決まってしまうと無駄な費用になるため、積極的な宣伝活動は控えようという心理がはたらくということなのです。

一般媒介契約のメリットは?

3つの媒介契約の中でも一般媒介契約だけは複数の不動産会社に同時に売却依頼を出すことができます。このメリットは、売却依頼をする不動産業者が増えることで、情報発信の窓口がそれだけ広がり、より幅広い層に広がる可能性があるということと、業者間での競争意識がはたらき、早期売却の期待が高くなります。

一般売却のデメリットは?

複数社に同時に売却依頼ができることは、売主にとっては良い反面、不動産業者側の心理としては「他の業者で売却が決まってしまうと困るので、あまり積極的に広告宣伝を行わない」というデメリットがあります。もちろん、これは各不動産会社によって異なるところではありますが、報告義務などもない一般媒介契約では、物件によっては全く売却活動を行わない場合もあります。

一般媒介契約に適している物件とは?

結論から言いますと、すぐに買手が付くような人気エリアにあるマンションや好条件のマンションの場合、専任媒介や専属専任媒介契約ではなくても一般媒介契約で十分ですね。例えば、Aの不動産会社から「買いたい人がいる」という連絡があっても、「B社の人と交渉中なので」というように、値引き交渉なども強気で応じることができます。また、任意物件や競売の危機にある物件の場合、一つの不動産会社に絞って売却活動を行うより、複数の業者に依頼して、より広く売却情報を流す方法の方が効率的ですね。

専任媒介契約とは?

続いて「専任媒介契約」について説明していきます。媒介契約の中で、どれにしようか多くの人が先ほどの「一般媒介契約」とこれから説明する「専任媒介契約」で悩む人が多いようです。専任媒介契約の特徴は、1社のみの不動産業者にしか売却の依頼を出せないという点です。仮にも、このルールを知らず複数の不動産会社に売却依頼を出してしまうと、「契約義務違反」となり、ペナルティを受けることになるため十分に注意が必要です。

また、一般媒介契約とは異なり、不動産業者には「レインズへの登録義務」「売主への販売状況の報告義務」が課せられるのも特徴の一つです。つまり、一般媒介契約とは異なり、売主にも制限が設けられる分、仲介業者側にも最低限の義務が課せられるとうことです。

これは一般媒介契約とは異なり、仲介業者側にとってはモチベーションも上がる契約になりますので、お金をかけた広告宣伝など積極的に行ってくれる可能性が高くなります。

専任媒介契約のメリットは?

専任媒介契約のメリットは、依頼を受けた仲介業者は、他に競合する業者がいないため、十分な費用をかけて広告、宣伝活動を期待できるという点があります。また、専属専任媒介契約とは異なり、購入希望者を自ら探すこともできる点においては大きなメリットがあります。その場合、仲介業者の許可も必要がありませんので、仲介手数料も業者に支払う必要もありません。

専任媒介契約のデメリットは?

3つ媒介契約を比較すると、基本的にデメリットは少ないですが、依頼した不動産業者によっては当たりはずれがある場合もあります。依頼した業者の販売力が低いと売れる可能性は低くなりますし、担当に付けらた営業マンが新人だと当然のどこく売却の確率は低くなるでしょう。1社しか売却依頼を出せない専任媒介契約を選ぶ場合は、なんといって不動産業者をどこにするかが最も大切と言えますね。

専任媒介契約に適している物件とは?

専任媒介契約を選ぶ場合、時間をかけても、なるべく高額に売却したいという方にはおすすめです。専任売却契約の場合、仲介業者も時間とお金を使って宣伝活動をしてくれますので、売り急がずに条件の良い買手が見つかるまでじっくり探す方に向いています。特に、投資物件の売却には最も向いています。立地もよく価値のある物件であれば、レインズを通じて全国から好条件の売却の成立が期待できます。

専属専任媒介契約とは?

専属媒介契約は、先ほど説明した「専任媒介契約」とそう大きく変わりませんが、一番の違いは「自分で購入希望者が見つかった場合も、売買契約を結び、手数料を仲介業者へ支払う義務がある」という点です。そのため、専属媒介契約と、専任媒介契約で悩む場合は、専任媒介契約をおすすめします。なぜなら、専属専任媒介契約にこれといったメリットが見つからないためです。

売主への販売状況報告も専属専任媒介契約の場合、1週間に1回以上の報告が義務付けられていますが、専任媒介契約では2週間に1回以上の報告義務があります。報告義務も2週間に1回以上で十分だと思いますし、自らから買主を見つけた場合でも専属専任媒介契約であれば、仲介手数料を業者へ支払うことを考えれば、特に専属専任媒介契約にするメリットがあまり感じられません。

なので仮にも「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらにしようか悩まれている場合は、「専任媒介契約」をおすすめします。

媒介契約のまとめ

今回は3種類ある媒介契約のそれぞれの特徴や違いについてご紹介してきました。媒介契約をどれにしようか悩んでいる場合は、売却予定のマンションの立地や特性を考慮し、選択することをおすすめします。

例えば、「駅に近い」「人気のエリアにある」など立地条件や稀少性などの高いマンションの場合、売れ筋の物件と見込まれる可能性が高いため、「一般媒介契約」でも十分に買手はみつかると思います。それ以外の物件では、不動産会社による販売力や売却活動に左右されることもあるため、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が向いていると言えます。

つまり、売却予定のマンションの条件に自信がない場合は、いずれにしても仲介してくれる不動産会社の販売力に依存してしまうため、媒介契約をどれにするか悩むことよりも、むしろ、仲介を依頼する不動産会社をきちんと見極め、媒介契約を結ぶことが何よりも重要になるということです。

近所の不動産会社、あるいは知り合いの不動産会社だけではなく、一括査定サービスを活用した複数業者への査定依頼の中で、各不動産会社の得意・不得意、あるいは担当営業マンのスキルなどから最も信頼のおける仲介業界と選んだ後、媒介契約を結ぶようにしましょう。

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