不動産売却の基礎知識

はじめての方でも安心!不動産売却の全体の流れを理解しよう!

ご自身が保有しているマンションや一戸建て、土地といった不動産を売却するときは、どのような流れになっているのか、はじめての場合はわからないことも多くて当然です。数ある取引の中でも、取引額が極めて大きいのが不動産の売買。誰もが損をしないように「できるだけ高く、そして早く」売りたいと考えていますが実際には思うようにいかないことも多いようです。そこでまずは、不動産売却の流れについて説明していきます。

1、相談する不動産業者を探す。

まず最初に、不動産売却で失敗しないために、信頼できる不動産業者を探します。当然ですが、『できる限り高く、そして早く』売ってくれる不動産業者を探すことがポイントです。信頼できる不動産業者を見極めるたには、1社のみに相談するのではなく、複数の不動産会社へ相談することをおすすめします。
大手の不動産会社だけではなく、地元の不動産業者ならではの顧客ルートもあるため、最低でも2~3社程度は相談されることをおすすめします。

2、不動産の査定を受ける。

依頼する不動産業者をある程度、絞ることができたら、続いてあなたが売却したい不動産の査定を依頼します。不動産の査定とは、あなたの物件が「大体どれくらいの価格で売却することができるのか」という金額を不動産会社に提示してもらうことです。
査定には、大きく2の種類の査定があり、一つは簡易的な『机上査定』、もう一つは実際に物件の内外などを確認する『訪問査定』によって売却金額を査定していきます。

机上査定とは・・

机上調査とは、物件の種類(土地・一戸建て・マンション)、住所・広さ・築年数などの情報だけで概算価格を出してもらう簡易的な査定です。机上調査では、できる限り多くの不動産業者へ査定依頼することをおすすめします。なぜなら、それによって不動産売却の相場観を養うことができるからです。例えば、査定依頼を出した不動産業者の価格が極端に高かったり、極端に低かったりと査定を出すことで信用ができる不動産業者を見極めることにもつながるからです。

訪問査定とは・・

一方、訪問調査では、不動産会社の担当者と実際に会って物件の内外を確認し、その物件の良い面や悪い面を、一定の基準で採点しながら査定をしていきます。実際に物件を見ているため、精度の高い査定ができることになります。しかし、注意しなければならないのは、査定員の主観が反映される場合があることと、立ち合いをするための時間を作る必要があるということです。

3、媒介契約を締結する。

査定が終われば、その査定で出た売却金額を見比べ、自分の物件の売却を正式に依頼する不動産業者を決定します。そして、その選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶことで、正式に不動産会社へ売却を依頼することになります。媒介契約とは、売主が不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐための契約です。媒介契約の締結は、その後の売却活動の入り口となる重要なステップになりますので、契約内容をきちんと理解しておくようにしましょう。

また、媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約があります。どの種類の媒介契約にするか、どのような売却活動を進めていくかなど、あなたが考えている方向性などを考慮した上で、自分の意思で選ぶようにしましょう。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」とは、仲介を1社の不動産会社のみに依頼する契約で、他の不動産会社に仲介を依頼することは契約で禁止されています。さらに、例えば自分で見つけてきた親戚や知人と直接交渉した場合などについても、依頼した不動産会社を通して取引をすることが、契約上義務づけられます。つまり、専属専任媒介契約とは、売却活動の全般を1社に任せますよという契約です。

専任媒介契約

「専任媒介契約」は、先ほどの「専属専任媒介契約」とほとんど同じの契約ですが、自分で見つけてきた親戚や知人と直接交渉した場合などでも、不動産会社を通すことなく自分の物件を売却することができます。

一般媒介契約

最後に「一般媒介契約」とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約でです。また、自分の身近な親戚や知人と直接交渉した場合も、不動産会社を通すことなく契約をすることができます。ただし、最終的には不動産会社を通して取引を進めるかなどを決めることになります。一般的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多いようです。

媒介契約の種類と特徴

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
他社への依頼 × ×
自ら直接契約 ×
レインズ登録義務 契約日から5日以内 契約日から7日以内 法律上の義務なし
契約有効期限 3ヵ月以内 3ヵ月以内 法律上の制限なし
業務報告義務 1週間に1回 2週間に2回 法律上の義務なし

※上記のレインズとは、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構の機関のことです。この制度の目的は、物件情報をより多くの不動産会社に提供することで、最適な買主を探すことにあります。専任媒介契約を締結した不動産会社が、自社の購入希望顧客との取引を優先して、情報を抱え込んでしまうなどの不適切な行為を防止する役割があります。

4、売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動が開始されます。売却活動は、先ほど説明した不動産流通機構レインズへの登録以外にも、チラシやネットでの広告宣伝、また購入希望者の接客、そして最後に交渉という流れで進みます。

広告宣伝や実際の見学希望者への内観日の調整などは基本的に不動産会社がすべて行ってくれますが、実際の内観日には売主も出来る限り協力をするように心がけましょう。例えば、物件をできる限りに綺麗な状態にしたり、購入希望者が気持ちよく内覧できるように掃除やスリッパなどの準備や接客を意識しましょう。それにより交渉がよりスムーズに進むことが多いです。

5、売買契約の締結

購入希望者との交渉が終われば、いよいよ申込をして契約をします。ここで注意しておくべきことは、申込と契約は異なるという点です。

申込とはどういう状況なのか?

申込とは、不動産会社ごとに持っている申込書に記載して成立しますが、売主は申込を受け取ると、その物件に対して他の人の申込を受け取ることはできません。状況として、その物件を「仮押さえしました」という状況です。そのため、仮にもその他の人にその物件を案内すること自体は問題ないのですが、「実際に申込を行いたい」と言われてもキャンセル待ちの扱いになります。

契約と手付金について

申込から概ね1週間以内に売買契約を締結しますが、その1週間の間に売主は重要事項説明書と売買契約書を作成します。一方、買主側は手付金を売主に振り込みます。売買契約は、物件に関する重要事項説明が終了した後に、売買契約書の署名・捺印をすることで正式に契約は成立します。手付金額は物件価格の20%以下であればいくらでも構いませんが、買主の自己都合により売買契約を解除すると、預けた手付金は全て没収されます。一方、売主の自己都合により売買契約を解約すると、手付金の返金はもちろん、手付金と同額の違約金と支払う義務が出ていきますので注意しましょう。

Step6、物件の引き渡し

最後に物件の引き渡しをを行います。物件を引き渡す前に、買主がスムーズに移転できるようにします。そして、売買契約に沿って、残代金を受け取り、買主に鍵を渡します。また同時に売り渡し権利書によって登記移転をします。こうした手続きは不動産会社の担当者がすべてサポートしてくれますのでわからないことは担当者に聞くようにしましょう。

いかがでしょうか?不動産売却から引き渡しまでの流れをイメージすることはできましたでしょうか?特に重要なのは、最初の不動産会社選びです。どの不動産会社と媒介契約を結ぶかによって、査定額はもちろん、その後の手続きなどのサポート面も変わってきます。信頼できる不動産会社と出会い、気持ちよく売買を進めていくためにも、まずは複数の不動産会社に相談してみて下さい。きっとあなたに合った不動産会社が見つかるはずです。

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