マンションの売却

「マンション」を売って「一戸建て」に住み替えたい場合の流れと注意点

「今住んでいるマンションを売って、庭付きの一戸建てに住み替えたい」と希望する人も増えています。しかし、はじめて不動産を売る場合、「本当にうちのマンションは売れるのかな?」「どういった流れで住み替えを進めていけばいいいの?」などわからないことも多いですよね。そこで、今回は「今住んでいるマンションを売却し、新しい一戸建て住宅を手に入れるまで」の流れや注意点について解説していきますね。

住み替えを決めたら確認すること

今住んでいるマンションを売って一戸建てに住み替えることを決めたら、次の4つのことを確認することが重要です。

1.新居の頭金を確保できるくらいの貯蓄はあるか
2.売却代金でローンを完済する見込みはあるか
3.これまで住んでいたマンションと新居のローンが重複しても大丈夫か
4.毎日の生活費に影響は出ないか

このように、資金や住宅ローンの状況を確認した上で住み替えの進め方を考えていきます。

住み替えの手順とは

マンションを売って、新しく一戸建てに住み替える場合は、「今住んでいるマンションを売ること」と、「次に住む一戸建てを買うこと」の2つを行う必要があります。このとき、「次に住む一戸建てを購入した後、今住んでいるマンションを売却するか」それとも、「今住んでいるマンションを売ってから、次に住む一戸建てを購入するか」または、「今住んでいるマンションを売ることと、次に住む一戸建てを買うことを同時に進める」の3つの進め方があります。それぞれの進め方のメリット・デメリットを解説していきます。

住み替えの3つの進め方

1.次に住む一戸建てを買ってから、今住んでいるマンションを売る
2.今住んでいるマンションを売ってから、次に住む一戸建てを買う
3.今住んでいるマンションを売ることと、次に住む一戸建てを買うことを同時に進める

1.「購入先行型」で住み替えを進めるメリット・デメリット

まず、次に住む一戸建てを購入した後に、今住んでいるマンションを売る方法から説明していきますが、このように先に次に住む家を購入することを「買い先行」あるいは「購入先行」と言います。購入先行で住み替えを進めるメリットは、理想の家をじっくりと選ぶことができる点にあります。また次に住む新居が決まっていることで、引越しも一度で済みますし、今住んでいるマンションを売却する際に、内覧希望者には空き家をみてもらうことができる点も購入先行型で進めるメリットになります。

しかし、購入先行型で住み替えを進める場合は、今住んでいる家の住宅ローンが残っている場合に注意しなければならないことがあります。一般的に、金利の優遇が受けられる2つの住宅ローンを組むことができないため、セカンドハウスローンなどを利用することになります。ダブルローンの審査は、通常の住宅ローンよりも厳しくなり、仮にも審査が通ったとしても、今住んでいる家の住宅ローンと新居の住宅ローンを2重で支払うことになるため、当然ですが支払いが大変になる可能性があります。

また、仮にもダブルローンの状態でなくても、生活が苦しくなったり、早く売却費用を新しく購入した家のローンの返済に充てたい状況になってしまうと、売却価格が下がってしまうデメリットも考えられます。つまり、購入先行型に向いている人は、購入資金に売却費用を充てる必要がないような自己資金に余裕のある方に適しています。

2.「売却先行型」で住み替えを進めるメリット・デメリット

続いて、今住んでいるマンションを先に売ってから、次に住む一戸建てを購入する方法です。このように今住んでいるマンションを先に売って、次に住む一戸建てを購入する進め方を「売却先行型」または「売り先行」と言います。売却先行型で住み替えを進めていく方法は、住宅ローンが残っている方やダブルローンを組みたくない方、あるいは売却代金を次の新居の購入資金に充てたいと考える方にとって最適の進め方です。

売却代金を次の新居の購入資金に充てられるというメリットはもちろん、売却価格が確定していることで購入計画が立てやすく、売り急ぐ必要がないため、納得のいく価格で売却できる可能性が高くなります。

ただし、引渡しまでに次に住む新居が決まっていない場合には、アパートなど仮住まいが必要になりますので、仮住まいの賃貸契約や2度の引越しが必要になることもあり、余計な手間と費用がかかってしまうデメリットもあります。

3.「同時進行型」で住み替えを進めるメリット・デメリット

「同時進行型」とは、文字通り、今住んでいるマンションを売ることと、次に住む家を買うことを同時に進めていく方法です。この進め方であれば、これまで説明してきた「購入先行型」「売却先行型」の中であったそれぞれのメリット・デメリットを解消することができます。

同時進行型で住み替えを進める方法では、場合によっては先に次の新居が見つかることも想定できますし、逆に今住んでいるマンションの買手が先に見つかることも想定できます。つまり、売却と購入をできる限り近いタイミングで行えるよう調整することが一番のポイントになります。

購入先行型 売却先行型 同時進行型
メリット 仮住まいが不要 資金計画が立てやすい 仮住まいが不要
デメリット ダブルローンの可能性あり 仮住まいが必要になる 調整が難しい
適しているタイプ 自己資金や収入に余裕がある人 住宅ローンを現在の返済額程度に抑えたい人 売買の調整に自信がある人

住み替えの基本は住宅ローンの完済

家の住み替えの場合、基本となるのは住宅ローンの完済です。住宅ローンが残っていると家を売却できません。今住んでいるマンションを売却した代金を、返済に充てるのですが、残債額によっては、対応の仕方が異なってきますので参考にして下さい。

売却代金で住宅ローンが完済できる場合

売却代金でローンを返済し、なおかつ資金が残る場合は、新居の頭金や諸費用に充てることができます。新居は新たに借り入れをすることになりますのえ、金利や返済期間を考慮し、最適な返済計画をたてましょう。また、新居が見つかり住めるようになるまでは、仮住まいが必要になります。その家賃や2度の引越し費用が必要になりますので、必ず住み替えの資金計画に組み込んで考えておきましょう。

売却代金でローンは完済できないが、貯蓄から完済できる場合

マンションの売却代金が思うような価格にならず、完済しきれない場合もあるかもしれません。そのような場合でも、手持ち資金を足して完済できれば大丈夫です。ただし、新居が見つかり住めるようになるまでは、仮住まいが必要です。その仮済の家賃、2度の引越し代、新居の頭金、諸費用など、住み替えには多くの費用が必要になります。
仮住まいでの生活から新居購入、新たな住宅ローンの返済までも見越した資金計画をたてるようにしましょう。

手持ちの自己資金がなく、ローンを完済できない場合

売却代金でも完済できず、自己資金でも完済できない場合も可能性としてはゼロではありません。このケースでは、今までの家と新居のローンが重複する形になりますが、こうした際に利用するのが「住み替えローン」というものです。ただし、住み替えローンは新居の費用に加え、残債も上乗せして借りるため、借入額が多くなります。なので、現在の収入などによって金融機関の審査に通らない可能性もあります。

※住み替えローンとは?

住み替えローンとは、新居の購入で足りない資金だけでなく、残債も上乗せして借りることができるローンのことです。変動金利型、固定金利型、固定金利選択型など、金利や家計の状況に応じて借りることが可能になります。

少しでも高く売ることに集中する

今回は、「今住んでいるマンションを売って、新たに一戸建てを購入する」際の流れや注意点について解説しました。そこで大きな問題となるのが、住宅ローンがまだ残っている場合です。既に住宅ローンが完済できている場合は何も問題ありませんが、まだ住宅ローンが残っている場合は、例え新たなに一戸建てを購入しても生活がとても苦しくなる可能性もあります。また、当然ですが資金がないと新たに新居を購入することは現実的に難しいです。

ただし、それもこれも今住んでいるマンションが果たしてどのくらいの価格で売却することができるかによって対応がことなります。つまり、今住んでいるマンションの資産価値を把握することが住み替えの第一歩になるということです。まずは、今住んでいるマンションがいくらで売れそうなのか、複数の不動産会社に査定の依頼をお願いしてみましょう。そして複数の査定額を比較・検討しながら住み替えにおける資金計画を立てていくことをおすすめします。

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