住宅ローンが残っていても住み替えはできますが、万が一今の家を売った売却代で、残りの住宅ローンを全て完済できなかった場合、「今のローンはどうすればいいのか？」と不安になることもありますね。そこで活用するのが「住み替えローン」というものです。「住み替えローン」とは、家やマンションを売っても、その売却益でローンを完済できない場合に、その残ってしまった住宅ローンと、次に購入する新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるサービスになります。そこで今回は、「住み替えローン」がどのような場合に利用できるのか？または、そのメリットやデメリットについて解説していきます。

「住み替えローン」が使える人とは？

まず、はじめに「住み替えローン」は使える人と、使えない人がいますのでどのような人が使えるのかを認識しておきましょう。

つまり、「今住んでいる家を売って住宅ローンが完済できるかできないか」によって、住み替えローンが使えるか使えないかが決まります。

例えば、住宅ローンの残債が2,500万円、家の売却額が2,000万円だとすると、返しきれなかったローンは500万円になります。この返しきれなかった500万円と、次の新居の購入資金をまとめて借りれることができるということです。このように売却したお金で住宅ローンを返しきれないときだけ、金融機関の住み替えローンを利用することができます。ただし、中には家を売却したお金で住宅ローンを全て完済できる場合もありますので、ローンが完済できる場合は、住み替えローンを利用することなく、新居は新居の新たなローンをくめばよいということになります。

住み替えローンを利用する際の流れ

続いて、住み替えローンを利用する際の流れを説明していきます。住み替えローンを利用する際に、１つとても大切になるのが「売却と購入の決済日を同じ日に行う」ということです。これができないと、金融機関は融資をしてくれません。

少し難しいと感じた方もいると思いますが、新居の購入より現在の家の売却を先行して進めると、売却が完了する（引渡し）日付や売却で得られる金額が先にわかり、新居の購入にどのくらいのお金を使えるのかなど、計画が立てやすく、安心感があると思います。また、先が見えれば、売却と購入の決済日を同じ日に行う」ということも、不動産会社の方で調整してくれますので特に心配する必要はありません。

それでは、今の家の売却を先行した場合の流れをみていきましょう。

＜STEP１＞不動産会社に査定の依頼をする

まずは、複数の不動産会社に査定の依頼を行い、各不動産会社の査定額や対応などを比較し、実際に仲介を依頼する不動産を探してみましょう。少しでも早く売りたい方や、少しでも家を高く売るためには、不動産会社を選定を何より間違えないことになりますので、複数の査定額をきちんと比較し、その中でも気になった不動産会社に連絡をとって、仲介を依頼する不動産会社を絞っていきましょう。

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＜STEP２＞不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の中から仲介を依頼する不動産会社をみつけた後は、その不動産会社と媒介契約を結びます。その際に、「売却額次第では、住み替えローンを利用したい」と不動産会社の担当者に伝えてください。不動産会社は、金融機関とのつながりもあるため、現在お金を借りている金融機関よりも条件の良い金融機関を出会える可能性もあります。

また、「住み替えローンの利用の可能性」を伝えておくことで、売却と同時に進める新居の購入の調整なども行ってくれます。そうした住み替えの目的を伝えた上で、不動産会社と媒介契約を結びましょう。

＜STEP３＞不動産の売却活動

家の売り出し価格を決め、実際に不動産の売り出しが開始されます。内覧希望者が見つかったら、不動産会社を通じて連絡がきますので、少しでも早く高く売却が成立するように、部屋の中をキレイにしたり、少しでも内覧希望者が購入したくなるように心がけましょう。

また、3ヵ月経ってもなかなか売れない場合は、別の不動産会社との媒介契約や、物件自体の値下げ等も検討しながら、売却活動を行っていきます。

＜STEP４＞新居購入のための資金計画

売却活動と同時に、新居購入の資金計画を立てていきましょう。国土交通省の調査によると、住み替えという2度目のマイホーム購入を行う年齢は40代～60代がメインとなっているそうです。はじめて住宅ローンを組んだときの同じ感覚で30年ローンなどを組んでしまうと、老後の生活に支障が出る可能性もありますので、住み替えローンを借りる場合は、返済期間を安易に延ばさないように資金計画を立てるようにしましょう。

＜STEP５＞新居探し・物件見学

ステップ4で立てた資金計画をもとに、新居を探します。場合によっては、現在の家を買ってくれる人の入居希望時期との兼ね合いで、あまり物件を探す時間がないケースも考えられます。そうした際には、早めに不動産会社の担当者に相談し、資金計画に見合う物件を早くみせてもらうようにしましょう。

＜STEP６＞売買契約を結ぶ

現在の家を買ってくれる人と売買契約を結びます。この際、手付金を受け取ることができます。

＜STEP７＞新居の申し込み

新居の申し込みをし、住み替えローンの事前審査を受けます。基本的に、不動産会社が手続きの流れやスケジュール感などをサポートしてくれますので、特に心配はいりませんが、これは「正式に新居を購入してしまった後ｎ、審査が通らなかった」ということを避けるための事前審査になります。

＜STEP８＞新居の売買契約

新居の売主と売買契約を結びます。この際、手付金を支払い、住み替えローンの正式な申込を行います。

＜STEP９＞家の引き渡しと新居の購入決済

そして最後に、現在住んでいる家の引き渡しと、新居の購入決済を行います。ステップ6の時点で手付金は頂いていますが、残りの売却代金は引渡しと同時に受け取ることになります。この受け取ったお金をもとに、残りの「住宅ローンの支払い」及び「新居の購入決済」を行います。

また、売却した家に付いている抵当権抹消登記や所有権移転登記、そして新居の所有権の移転登記、抵当権設定登記の手続きを行う流れになります。この際、固定資産税や修繕積立金の清算も行いますので、売主、買主、不動産会社の担当者、さらに司法書士や銀行の担当者なども立ち合い進められていきます。

こうして考えると難しそうに感じますが、こうしたスケジュールや用意すべき書類などはすべて不動産会社から説明などもありますので、その指示に従って進めていけば何も心配することはありません。

これで住み替えは完了です。その大半は不動産会社の担当者が一緒に進めてくれますので特に心配するようなこともないのですが、売却と購入のほど同時に進める必要があるため、その1ヵ月は忙しい月になるかもしれませんね。しかし、この全体の流れを掴んでおくことで余裕をもって進めることができます。

住み替えローンのメリット・デメリット

ここまで住み替えローンを利用する場合の流れについて説明してきましたが、住み替えローンのメリットとデメリットについて確認しておきましょう。

住み替えローンを利用するメリット

住み替えローンを利用するメリットは、なんといっても「家を売ってもローンを完済できない場合、自己資金を使わず、新居を購入できる」点にありますよね。住宅ローンを完済する自己資金はないけど、近所のトラブルや転勤などどうしても住み替えが必要で、自己資金がない人にとっては有難いローンです。

住み替えローンを利用するデメリット

一方、住み替えローンを利用する上でのデメリットもあります。それはなんといってもスケジュールがタイトになるということですね。つまり、新居をゆっくりと探す時間がとりづらいという点です。住み替えローンを利用する場合、売却と購入を同じ日にする必要があるため、売却が決まらなければ、新居の購入もできず、売却を中心としたスケジュールの中で新居を探すことが大変なところがデメリットと言えます。

住み替えローンを利用する上での5つの注意点

最近では、近所のトラブルやマンションから一戸建てに住み替えるなど、人生は２度目の新居を購入する人も少なくありません。しかし、2度目の大きな買い物になるだけに住み替えでは失敗したくありませんよね。そこで、住み替えローンを利用する上での大切な注意点を６つ紹介していきます。ぜひ参考にしてみて下さいね。

１、売却と購入それぞれの諸費用を把握する

不動産の売却、不動産の購入にはそれぞれ諸費用がかかります。預貯金をはじめとする自己資金がどのくらいあるのかを確認した上で、売却と購入それぞれにかかる諸費用を把握しておきましょう。

２、住宅ローンの仮審査は必ず行う

たとえ、購入する物件が決まっていなくても、住宅ローンの仮審査を受けることは可能です。住み替えローンの審査が事前に通過している場合、購入までもスムーズにいけますので必ず購入前の時点で住み替えローンを仮審査を行うようにしましょう。

３、売却価格よりも売却時期が大切

少しでも高く売りたい気持ちはわかりますが、あまりにも売り出し価格を高く設定しすぎると、買い手が見つからず売れません。売却が前提の住み替えの場合、売却価格よりも売却時期を意識し、新居の購入時期も含めた時期を大切に進めていくことをおススメします。

４、買取保証も検討する

住み替えの場合、万が一今の家が売却できないようであれば、買取保証というものをつけてくれる不動産会社もあります。買取とは、万が一売れなかった場合、仲介を依頼した不動産会社がそのまま買い取ってくれるということです。あまりにも売れない場合は、買取保証のある不動産会社を検討するのも一つです。

５、買い換えの特例税制を活用する

個人が10年以上、居住用財産を譲渡し、新しい居住用財産を取得した場合、税制面での特例が認められることがあります。こうした特例を活用することで、不動産売却にかかる税金を節税できる可能性もあります。

住み替えローンを利用するなら不動産会社選びが重要

ここまで住み替えローンを利用する上での大切なポイントをお伝えしてきましたが、はじめて聞くようなこと、あるいは不動産売却特有の専門用語などもあり、難しいなと感じたこともあるかと思いますが、不動産会社との媒介契約後は、不動産会社の担当者と一緒に進めていきます。

つまり、不動産会社の担当者はとても大切な存在になるということです。売却までの流れ、スケジュール、必要書類や〆切など、不動産会社の担当者が一緒になって売却と購入をサポートしてくれるいわばパートナーです。このパートナー選びこそ、住み替えをスムーズに進める上で大切なポイントになります。少しでも多くの不動産会社を比較し、より最適だと思う不動産会社をパートナーに選びましょう。

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