事情別にみる売却のポイント

離婚したら家は売る?それとも住み続ける?離婚時は任意売却で不動産を売るのがおススメ!

離婚をすることになった場合、最ももめる理由の一つが「財産分与」です。特に、結婚後に購入した家などの不動産は、現金や株とは異なり、その分け方が難しいのももめる一つの理由でもあります。そこで、今回の記事では離婚時に知っておきたい不動産売却のポイントについて解説していきます。

離婚時の財産分与にはどんな問題が生じるのか?

現金や株に比べ「不動産」は簡単に分けられない上に、権利関係や評価が複雑なので注意しなければいけない点が多いです。さらに、住宅ローンが残った状態の不動産も財産分与の対象になりますが、具体的にどのようなケースがあるのでしょうか。詳しくみていきましょう。

夫名義の家に妻が住み続けるケース

これは、最も多いケースで、住宅ローンは夫名義、連帯保証人は妻というケースです。そして離婚後は、解決金として住宅ローンは夫が支払い、妻が住み続けるというケースです。

どんな問題が生じるのか?

・夫が住宅ローンを支払い続ける約束をしていても、病気やリストラなどで支払いができなくなる可能性があり、その場合、連帯保証人である妻が、残りの住宅ローンを支払う義務が生じる。ちなみに連帯保証人は、金融機関との契約のため、簡単に変更することはできない。

この他にも、不動産が夫婦共有名義になっているケースもあります。どちらかが残債を支払って残りの人の名義に書き換えても、住宅ローンが残っている場合は連帯保証人の支払い義務は残るので注意が必要です。

つまり、住宅ローンが残っている以上、婚姻関係がなくなっても、金融機関との相互関係はなくならず、離婚時はお互いの新しい出発の意味も込めて、不動産を売却する方がすっきりするということなのです。

離婚時、家を売却するために必要なものは?

では、不動産を売却して、財産分与をするためには何かからはじめていけばいいのでしょうか。注意すべき点を確認していきましょう。

1.名義や抵当権の内容を調べる

まずは、不動産の名義は誰になっているのか。法務局で不動産の登記簿謄本を取得し調べましょう。また、どのような抵当権が設定されているのかについても確認しておく必要があります。

2.不動産の時価を調べる

「一括査定サービス」を利用し、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を出してもらいましょう。そして、客観的に納得のいおく価格を知っておくことは、売却すべきかしない方が良いのか、その判断材料になります。以下は無料で利用できる一括査定サービスの中でも特に利用してみてよかったものをランキング形式でまとめてあります。

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3.住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの契約書を確認し、残債の額や誰が債務者なのか、あるいは連帯保証人は誰なのかをきちんと確認しておきましょう。

4.購入した際の頭金の内訳を明確にする

当初、家を購入した際の頭金は、誰が用意したのか、親からもらったなど、誰が用意したのかを明確にしておきましょう。

5.財産分与に該当する期間を確認する

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配するというものです。したがって、対象となる期間は結婚した日から別居した日までとなります。なお、離婚後2年間は財産分与請求が可能になりますので覚えておきましょう。

家を売却して住宅ローンの残債を完済できるか?

夫婦の現状を確認する中でも最も重要になるのは、住宅ローンの残債です。複数の不動産会社に査定を依頼し、住宅ローン残債を上回る査定結果を「アンダーローン」と呼び、こちらは売却することで利益が出るということです。つまり、その売却によって出た利益を「財産分与」として夫婦で分けることができます。

一方、住宅ローンの残債よりも売却額が低い場合を「オーバーローン」と呼び、この場合は、家を売ってもローンを完済できないため、抵当権が抹消できず、売却することができなくなってしまいます。この場合、住宅ローンを夫婦で支払い続けるか、それともどちらか一方が支払い続けることになり、もめることが多いケースです。しかし、こうした場合は、次に紹介する「任意売却」という方法もあるので頭の中に入れておきましょう。

離婚時の任意売却という選択

金融機関は住宅ローンを利用させるかわりに住宅に担保として抵当権を設定します。つまり、これは住宅ローンを完済しないと担保は外しませんよ、ということです。この抵当権(担保)の設定があるのでローン残債がある家は売れないということになります。この抵当権(担保)設定はとても厄介なもので、万が一住宅ローンを返せない場合、金融機関はその不動産を強制的に売却してローンを回収されることになります。これを「競売」といいます。

競売を選択された場合、もしくは競売になってしまった場合、比較的相場より安い金額で売買されてしまいがちなため、多くの場合には問題解決には至りません。そこで、この抵当権(担保)が設定されていても、住宅を売ることができるのが「任意売却」という方法です。

先ほどもお伝えした通り、通常、抵当権(担保)が設定されたままでは、ローン残債がある家を売ることは出来ませんが、任意売却を選択すると金融機関との相談により、認められた売却方法で売却時のにローンが残っていても担保設定を外すことが可能です。金融機関にしてみても、競売より任意売却の方が、多くの回収が見込めるため、抵当権(担保)設定の解除を行ってくれる可能性が高く、メリットがあります。

任意売却と競売の違い

ここで一度、任意売却と競売の違いを比べて確認しておきましょう。

売却方法 競売 任意売却
価格 市場価格の5割~7割安く売却 市場価格に近い金額で売却
プライバシー 近所職場に知られる可能有 事情を知られず売渡が可能
引越し代 捻出できない 捻出できる
資金の持ち出し 基本的にはない 一切ない
返済金額 少ない 多い
現金が残る可能性 ほぼ無い ある
残債務の交渉 できない できる
退去日 裁判所からの強制執行もある 事前に協議の上決定できる
完了までの期間 長い 短い

任意売却の主なメリット

手持ち資金の持ち出しが一切ない

通常、不動産の売却を行う際、支払わなければならない、不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消登記にかかる費用、あるいはマンションの場合、滞納分の管理費や修繕積立金、固定資産税、住民税の一定額を債権者(金融機関)が支払うことになり、こうした費用を支払う必要がなくなります。

競売より高値で売れる

任意売却の場合、物件の所有者・担保権者・買主が話し合いにより、納得して売却が行われるため、競売での強制的な処分よりも高値で売却することができます。

引越し費用の現金が残る可能性もある

競売では一切手元に資金を残すことができませんが、任意売却の場合、債権者と粘り強く交渉することで、多くのケースでは、引越し費用の捻出が期待できます。

プライバシーの問題

競売の場合、裁判所のホームページや新聞、業界紙・インターネットに情報が掲載されるため、場合によってはご近所の方や、職場の方に競売にかかっていることが知れ渡ります。一方、任意売却の場合、物件の所有者が合意の上で売却を行うため、競売で落札する人々が、物件情報収集のため近所に聞き込み等の調査が行われないので外部に事情を知られずに売却することができます。

残った借金は分割払いができる

債権者には、任意売却で担保の抵当権は既にありません。また債務者には今後支払い続ける資力がないことも承知です。つまり、収入状況や生活状況を十分に考慮した上、現実的な返済方法になり、給与等の差し押さえまでは基本的に行えません。

任意売却の主なデメリット

必ず成功するとは限らない

不動産を売却する価格について、債権者の同意が必要になります。また保証人がついている場合も保証人の同意が必要になります。つまり、債権者や保証人の同意が得られない場合は任意売却をすることができません。

内覧の立ち会い

競売の場合は、購入希望者に家の内部を見せる必要はありませんが、任意売却の場合、一般の売却と同じように購入希望者に家の内部を見学させる必要があります。つまり、内覧希望者の数だけ内覧に立ち会う必要があります。

任意売却のよくある誤解

任意売却にはよく誤解されるものがありますので誤解のないよう確認しておきましょう。

引っ越す必要がある

任意売却をするからと言って、必ずしも引っ越さなければならない、ということではありません。任意売却にはいくつかの種類があり、引越しをしなくても良い任意売却もあります。

借金が残る

任意売却をしたからと言って、借金が残るとは言い切れません。むしろ、競売よりも、売却できる金額が高いことが多く、債務を全額払えた事例もあるほどです。

ブラックリストに載る

これは任意売却でよくある誤解です。任意売却は一般的に、住宅ローンの返済の滞納→代位弁済→任意売却という流れで進みますが、いわゆるブラックリストに載るタイミングは住宅ローンの返済の延滞もしくは代位弁済のタイミングとなります。つまり、任意売却になったからといって、ブラックリストに載るということにはなりません。

自己破産しなければならない

これも任意売却における多い誤解の一つです。仮にも任意売却を行っても、競売で家を取られたとしても、自己破産がイコールではありません。

離婚時は、「任意売却」がおススメ!

ここまで離婚時に不動産を売却する方法として任意売却のメリットやデメリットを説明してきました。任意売却を希望する場合は、直接債権者に申し出るか、「任意売却119番」や「全日本任意売却支援協会」といった専門窓口もありますので相談しながら進めていきましょう。

離婚時の任意売却のまとめ

・抵当権があっても、不動産を売ることができる
・売却額でローンを完済できなくても大丈夫
・売却額でローンが完済できない場合には、この後のローン返済について無理のない設定に変更してもらえる可能性がある
・預貯金の切り崩しを最小限に抑えることができる

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