親が亡くなって、実家や土地などの不動産を相続する場合があります。「土地や家を相続したは良いけれど、職場が遠方なので住む予定もないし・・・」という方も多いでしょう。

しかし、不動産相続の厄介なところは、そのまま放置しているだけで、税金や維持費などの出費がかさんできてしまう点です。更に、家や建物は、月日の流れとともに資産価値も下がってきてしまうため、相続した不動産を活用する予定がない場合は、早めに売却に出すという選択肢をおすすめします。

また、複数人で遺産を分配する際、不動産を売却することでスムーズに分配することが可能になります。相続した不動産の売却・分配の流れについても解説していきます。

１．相続した土地を放置しておくとどうなる？

今住んでいる家があると、相続して手に入れた土地や家はすぐに必要となるものではないし、実家を処分することが精神的につらかったり、いつか使うかも・・・とついそのままにしてしまいがちです。しかし、使わない不動産を放置しておくことは、実はデメリットしかないのです。

１）固定資産税を払い続けなければならない

固定資産をもっている人には、毎年、「固定資産税」を納付することが義務付けられています。

この固定資産税は、「持っている」というだけでかかってくる税金です。そのため、住んでいない家屋や、何もない土地でも、所有している限り税金を納めなくてはなりません。

全く利用していないのに、税金だけは毎年払わなければいけないというのは損ですよね。

固定資産税の計算方法

かかる固定資産税は、「固定資産税評価額（課税標準額）」に標準税率（原則一律1.4％）をかけたものです。

土地や家屋の価値はずっと同じではありません。３年ごとに各市町村がこの評価額を見直し、固定資産税はその度に変動します。
家屋の場合は、時間が経つに連れて劣化するため、年々固定資産税の金額は下がっていきます。しかし、土地は劣化しないので、経年で税額が下がることはありません。土地の場合は、地価の変動によって価値が上下します。

家が建っている土地は税額が６分の１に軽減される

居住用の建物が建っている土地（住宅用地）の場合、税負担を軽減するため「住宅用地に対する課税標準の特例」が設けられています。家屋の敷地面積や、土地の面積、居住部分の割合などによって変わりますが、最大で評価額の６分の１にまで軽減されます。

２）資産価値が下がる

先ほども少しふれましたが、家屋などの建物は年々劣化していくため、放置しておくと資産価値は下がる一方です。土地の場合は劣化こそしないものの、その地域の地価がよほど上がる見込みがあるのでなければ、逆に下がるかもしれないリスクを負ってまで放置しておく意味はないでしょう。それなら、いっそのこと早めに売却しておいた方がメリットがあるのではないでしょうか。

３）倒壊やゴミの不法投棄など、近隣住民に迷惑がかかる

一戸建ての場合、メンテナンスをしないでそのまま放置していると、次のようなおそれがあります。

• 家屋の老朽化による倒壊
• ゴミの不法投棄による衛生面の悪化
• 人が侵入し犯罪が起こる
• 景観の悪化

このような状態になってしまうと、近隣に住む人たちに大変迷惑がかかってしまいます。

さらに、「空家等対策の推進に関する特別措置法」で特定空き家として指定されてしまうと、「住宅用地」ではなくなるため、「住宅用地に対する課税標準の特例」が受けられなくなり、固定資産税が高くなってしまいます。

２．相続した実家を売却する場合のメリット

• 維持費（固定資産税）を払い続ける必要がなくなる
• 現金化することで、遺産分割がしやすくなる
• 得た現金を相続税の資金として利用できる

誰も住まなくなった実家を売却すると、当然、上記の固定資産税などの維持費を払う必要がなくなります。さらに、不動産を売却し現金化することにもメリットがあります。

たとえば兄弟が何人かいる場合、ひとつしかない実家を平等に分配することは難しいでしょう。もし土地や建物が複数あり、人数分あるという場合でも、それぞれの価値や将来の維持費が異なるため、これも不平等が生じる可能性があります。売却して現金にすれば、均等にわけることができ、スムーズに遺産分割をすることができます。これを「換価分割」と言います。

また、不動産売却によって得た現金を「相続税」の資金として利用することもできます。

３．相続した不動産を売却する場合の流れ

１）遺言書の有無・不動産の所有権を確認

まずは遺言書があるかどうか確認しましょう。亡くなった人が遺言書を作成している場合は、記載されている通りに遺産を分配しなければなりません。公正証書遺言があるかどうかは、日本公証人連合会の遺言検索システムで確認できます。

平成元年以降に作成された公正証書遺言であれば、日本公証人連合会において、全国的に、公正証書遺言を作成した公証役場名、公証人名、遺言者名、作成年月日等をコンピューターで管理していますから、すぐに調べることができます。

なお、秘密保持のため、相続人等利害関係人のみが公証役場の公証人を通じて照会を依頼することができることになっていますので、亡くなった方が死亡したという事実の記載があり、かつ、亡くなった方との利害関係を証明できる記載のある戸籍謄本と、ご自身の身分を証明するもの（運転免許証等顔写真入りの公的機関の発行したもの）を持参し、お近くの公証役場にご相談下さい。

自筆証書遺言・秘密証書遺言がある場合、勝手に開封はできません。亡くなった人が住んでいた住所地の家庭裁判所で、検認の手続きを行いましょう。

１）相続人の中から売却人（代表者）を決め、遺産分割協議書を作成

亡くなった親の名義で不動産を売却することはできません。そこで、相続人のうち１名を代表者として、売却までの一時的な名義変更を行う必要があります。

その際、後のトラブルを防ぐため、「遺産分割協議書」に換価分割（不動産を売却し、現金にして分配すること）を行う旨と、売却代金の分配割合について明記しておきましょう。

また、売却人は、名義変更や売却の手続きに関する経費を負担することになります。不公平感が出ないよう、これらの扱いについても取り決めておきましょう。

遺産分割協議書の作成について

相続人全員で、誰が何を相続するのか、また遺された財産をどのような割合で分配するのかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には、以下のような情報を調べて記載します。

• 被相続人（亡くなった方）の情報（氏名・死亡年月日・最後の住所地・本籍地）
• 相続する財産の情報
  ・土地：所在、地番、地目、地積を記載
  ・建物：所在地、家屋番号、種類、構造、床面積を記載
  ・預金：金融機関名・支店名・種類・口座番号・相続開始時の残高
• 相続人の情報（氏名、本籍地、住所　実印を押印、印鑑証明書）
• 換価分割の分配割合

「換価分割で遺産を分配すること」も必ず明記しておきましょう。これが明記されていない場合、現金化して分配する際に、それぞれの相続人に対し贈与税が発生してしまいます。

２）相続登記で売却人に名義変更

法務局へ、売却人への所有権移転登記（名義変更）を申請します。提出は郵送でも可能です。

本来、所有権は複数人での登記が可能ですが、相続人全員の共有名義にすると、売買契約時に全員分の署名・捺印や証明書が必要となり、手続きが面倒になります。売却人を代表者１名にするのは、今後の手続きを円滑に進めるためです。

３）相続税の申告・納税

相続税は、相続開始（所有者の亡くなった日）から10ヵ月以内に、申告と納税を行う必要があります。
また、相続財産の課税評価額は、売却代金とは無関係に決定されます。課税対象となるのは、あくまでも不動産の評価額であることに注意しましょう。

４）不動産業者に査定依頼

一戸建てを売却をする際には、不動産会社に依頼をして査定を受ける必要がありますが、その前にまず「その地域の相場」をある程度把握しておきましょう。交通省が運営している「土地総合情報システム」を活用すると、売却予定物件のある地域の相場情報を簡単に調べることができます。

査定には、「机上査定」と「訪問査定」の２種類の査定方法があります。「机上査定」は、物件の見学を行わず、周辺の類似物件の事例や市況を加味して、おおよその査定金額を算出することです。まずこの机上査定を行い、査定額などを比較しながら、実際に仲介を依頼する不動産会社を決定していきます。複数の不動産会社に一括で机上査定を行うサービスがありますので利用してみましょう。

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５）不動産業者を決定・媒介契約の締結

机上査定の査定額や不動産会社の対応などを比較し、「訪問査定」を依頼する不動産会社をいくつか選びます。実際に不動産会社に物件まで来てもらい、正確な査定価格を算出します。

査定の結果や各不動産会社の対応などを総合的に判断し、仲介を依頼することに決めた不動産会社と契約します。この契約を「媒介契約」と言い、３種類の契約内容があり、それぞれ不動産会社と締結する契約内容が異なります。仲介を１社に任せたい場合は「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を、反対に複数の不動産会社に仲介を依頼したい場合は「一般媒介契約」という契約を結びます。それぞれの違いや検討するためのポイントについては、下記ページをご覧ください。

６）売却活動（内覧・価格交渉）

不動産会社と契約を結ぶと、物件が市場に出て販売募集が始まります。物件を気に入った内覧希望者が、不動産会社を介して訪問に来ます。この内覧で購入の意志を固めた人（買主）は、購入の意志と購入希望価格が記された「購入申込書（買付申込書）」を不動産会社に提出します。

この時、売り出し価格に対して端数捨て（1,980万円→1,900万円）や値引き（1,980万円→1,800万円）を要求する購入希望価格であるケースが多いです。買う側としては少しでも安く買いたいと思うものなので当然ですね。そうなれば、買主と価格交渉をしていくことになります。維持費や税金のことを考えると、少しでも早く、高く売れたほうが良いですので、多少の値引きには応じるなど、心理戦をいかに有利に進められるかが、スムーズに契約するためのポイントになります。

７）売買契約締結

価格交渉が終わり、契約条件について合意に達すれば、いよいよ売買契約を締結します。「購入申込書（買付申込書）」に書かれている「手付金」と「引渡し希望日」は、必ず確認するようにしましょう。

買主と売買契約書を交わし、「手付金」を受領し、契約を締結します。

８）決済、引渡し

引渡し日までに、「抵当権」の抹消手続きや各種書類（固定資産税納付書・権利証・印鑑証明書など）の準備、所有権移転登記の準備、土地の実測や境界確認、現地確認などを済ませておきます。

まず、買主が売主へ、残代金を支払います（住宅ローンを利用する場合は、ここで実行されます）。残代金を受け取ったら、売主は買主に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、所有権移転登記を申請します。売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も申請します。

次に、公租公課（固定資産税と都市計画税）、管理費などの精算をします。引き渡し日の前日までを売主の負担、引き渡し日以降を買主の負担として、日割り精算するのが一般的です。精算金を受け取ったら領収書を受け渡します。

最後に、実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書・取り扱い説明書、その他の書類等を買主へ引き渡します。

引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて、仲介手数料を支払い、不動産会社から領収書を受け取ります。仲介手数料の金額は、売買価格に応じて上限額が定められています。

９）遺産分割協議書にしたがって売却代金を分配

遺産分割協議書にしたがって、決めた相続分の代金を分配します。協議書に換価分割について記載していれば、分配される現金に対して贈与税がかかりません。

１０）譲渡所得税の確定申告・納税

不動産を売却して利益があった場合、各相続人の分配金に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、不動産などを売却した際に得た利益に対して課される税金です。

家や土地などを売却したときの所得税は、「分離課税」と言って、給与などの所得とは別に計算されます。相続した不動産を売却し、利益が出れば課税対象になりますが、相続から3年10ヶ月以内の売却であれば、「相続税の取得費加算の特例」により税金が軽減されます。

また、課税されるのは利益が出たときのみで、買ったときよりも安い値段で売却したときは税金はかかりません。いくらで土地を購入したのか証明できる書類が必要になりますが、購入した価格がわからない場合は、その場合は「売却価格の5％」が取得費として計算されます。

相続した不動産を売却して、利益が出た場合（＝譲渡所得税が発生する場合）は「確定申告」をする必要があります。確定申告は、売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行います。

３年以内に売却すると節税になる

相続した財産を相続税の申告期限から３年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を、売却時の利益にかかる所得税から控除し、節税を行うことができます。つまり、「不動産を売って得た利益」が相続税の一部を控除する分少なくなるため、「利益が少ない＝所得税が安く済む」というわけです。この特例を「相続税の取得費加算の特例」と言います。

換価分割手続きは専門家に依頼することも可能

換価分割を自分で行えば、専門家に支払う費用を節約することができます。しかし、必要書類の入手や申請手続きが面倒だと感じる方もいらっしゃるでしょう。そのような場合は、弁護士や司法書士、行政書士などの専門家に依頼すれば、費用はかかりますが安心です。

弁護士

相続についてもめそうな場合に、紛争解決を依頼します。

• 着手金：20～30万円
• 報酬：遺産の時価相当額の10％（遺産総額が1,000万円なら100万円）
• 実費：収入印紙代や戸籍関係書類の取り寄せなどにかかる費用

司法書士

不動産に関する権利や登記などを依頼します。

• 報酬：5万円～10数万円
• 実費：収入印紙代や戸籍関係書類の取り寄せなどにかかる費用

行政書士

戸籍の収集や遺産分割協議書の作成を依頼します。

• 報酬：5万円程度
  （相続関係説明図など添付資料を作成する場合は、10数万円程度）

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