不動産売却の基礎知識

一般媒介のメリット・デメリットを解説!不動産会社と結ぶ媒介契約はどれがいい?

マンションや一戸建て、土地といった不動産を売る際に、不動産会社と媒介契約を結び、それではじめて不動産は売りに出されますが、3種類の異なる媒介契約の中からどの契約内容で不動産会社と契約を結べばいいのか?悩むことありますね。そこで今回は、媒介契約の中の一つでもある一般媒介契約を中心に、一般媒介契約のメリット・デメリットを解説していきます。

媒介契約の種類を再確認しておきましょう

一般媒介契約のメリット・デメリットを理解するために、媒介契約の種類を再確認しておきましょう。不動産会社に仲介をお願いする際、結ぶ契約を「媒介契約(ばいかい)」と呼びますが、媒介契約は以下の3種類の契約内容があります。

1.一般媒介契約
2.専任媒介契約
3.専属専任媒介契約

この3種類の契約内容の違いは、次の5点になります。

1.同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができる
2.自分で見つけた買主と売買契約を結ぶことができる
3.契約期間のルール
4.指定流通機構(レインズ)への登録義務
5.販売状況の報告義務

1、同時に複数の不動産会社と媒介契約ができる

これは、簡単に言うと、不動産を売ってもらう際に、1社のみの不動産会社にしか売却をお願いできない契約なのか、それとも、1社だけではなく複数の不動産会社に不動産の売却をお願いできるか、という観点からみていきます。

この場合、1社のみの不動産会社しか売却の依頼ができない契約は、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」を選んだときになります。一方、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約は「一般媒介契約」になります。これだけみると、複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介契約」の方が、売ってくれる不動産会社も多くなるわけですから、窓口も増えて売れそうと思うかもしれませんが、複数の不動産会社に依頼ができるということは、不動産会社側の心理から考えると、他社に先に売られてしまうと仲介手数料が入ってこないため、物件によっては積極的に販売しないという不動産会社も出てくるというデメリットもありますよね。

2、自分で見つけた買主と売買契約を結ぶことができる

これはつまり、自分の知り合いや友人などが、「その物件が欲しい」と名乗りをあげた際に、その人に売ることができるか、できないかという視点からみていきます。この場合、自分で見つけた買主に売ることができる契約は、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」となり、「専属専任媒介契約」では、必ず不動産会社の仲介が必要になるため、不動産会社を介さずに売ることは認められません。

つまり、自分の人間関係やネットワークでも売れる自信がある場合は、念のため「一般媒介契約」か「専任媒介契約」を選んでおいた方が良いということになります。一方、自分のネットワークでは売れる人が現れる可能性はないと考える場合は、「専属専任媒介契約」を選ぶ方が良いということですね。

3、契約期間の規定

契約期間の規定とは、不動産会社と契約を結んだ際の契約期間のことです。例えば、不動産会社と「一般媒介契約」を結んだ場合は、特に契約期間の規定はありません。言い方を変えれば、なかなか売れない場合、仲介をお願いする不動産会社をいつでも変更できるということになります。

一方、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」には、最長で3ヵ月の契約期間が設けられます。つまり、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ時点で、たとえ不動産が全く売れなくても、あるいは仲介を依頼した不動産会社の担当者の対応が悪くても、最長で3ヵ月間は媒介契約を結んだ不動産会社のもとで売却を進めなければいけないということです。

契約期間の規定だけをみれば、いつでも不動産会社を変更ができる「一般媒介契約」がいいのではないか、と考えてしまいますが、いくら不動産会社を変更しても販売力の低い不動産会社をまら選んでしまうと同じく売れないため、やはり不動産会社選びはとても重要なことだと思いますね。

4、レインズへの登録義務

指定流通機構「レインズ」とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことで、物件売却の依頼を受けた不動産会社が全国の登録している不動産会社と物件情報を共有し、円滑に最適な買主を探すためにつくられたシステムになります。毎年10万件以上の売買がレインズを通じて成立しているのですが、この「レインズ」にその物件情報を登録する義務があるかないかという視点でみていきます。

例えば、不動産会社と「一般媒介契約」で契約をした場合、その契約を結んだ不動産会社はその物件情報を「レインズ」に登録する義務はありません。一方、不動産会社と「専任媒介契約」を結んだ場合、その不動産会社は契約から7日以内に「レインズ」に依頼を受けた物件情報を登録する義務が生じます。さらに、「専属専任媒介契約」で契約を結んだ場合は、契約から5日以内に「レインズ」へ物件情報を登録する義務が生じます。

5、販売状況の報告義務

販売状況の報告義務とは、売りに出した物件が現在、どのような状況かを不動産会社から売主に報告する義務があるか、ないかということです。「一般媒介契約」で契約を結んだ場合、不動産会社から売主に対して物件の販売状況を報告する義務はありません。

一方、「専任媒介契約」で契約を結んだ場合、不動産会社から売主に対して、2週間に1回以上のペースで販売状況がどうなっているのかを報告する義務が生じます。これが「専属専任媒介契約」の場合、1週間に1回以上のペースで販売状況の報告義務が生じます。

販売状況の報告義務だけをみると、「一般媒介契約」よりも、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で不動産会社と契約する方が、報告義務が生じるので、不動産会社がより積極的に販売してくれそうですよね。

ここまで説明した「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の違いを、以下の表にまとめしたので参考にしてみてくださいね。

項目 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
同時に複数の不動産会社と契約できる できない
(1社のみ)
できない
(1社のみ)
できる
(複数社契約可能)
自分で見つけた買主と契約できる できない
(必ず仲介が必要)
できる
(仲介なしで可能)
できる
(仲介なしで可能)
契約期間の規定 最長3ヵ月 最長3ヵ月 規定なし
レインズへの登録義務 ある
(契約から5日以内の登録)
ある
(契約から7日以内の登録)
登録義務なし
販売状況の報告義務 ある
(一週間に1回以上)
ある
(2週間に1回以上)
報告義務なし

「一般媒介契約」を選ぶメリット・デメリット

では、3種類の媒介契約の中から「一般媒介契約」を選ぶメリットやデメリットにはどんなものがあるのか解説していきます。

一般媒介契約を選ぶメリット

一般媒介契約を選ぶメリットは、「同時に複数の不動産会社と媒介契約が結べる」という点と、「自分で見つけた買主と売買契約ができる」という点、そして「契約期間に規定がない」という3点がメリットになります。

「同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる」ということは、言い換えれば、不動産会社の選定に失敗しても不動産会社をいつでも変更できるということです。また、「一般媒介契約」には、「契約期間の規定」がありません。つまり、同時に3社の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、例えばその中の1社があまりにも対応が悪ければ、また違う不動産会社と「一般媒介契約」を結び仲介の依頼ができるということです。

これはその他の「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」にはない、「一般媒介契約」の魅力的な面ですよね。

一般媒介契約を選ぶデメリット

一方、一般媒介契約を選ぶデメリットとしてはどんなことがあるでしょうか。まず、「同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる」というメリットの部分ですが、これは不動産会社側の立場で考えると、デメリットになってしまう可能性もあります。

不動産会社側は、できる限り、一般媒介契約は避けたいというのが本音です。なぜなら、一般媒介契約の場合、売主が仲介を依頼する会社は複数になり、万が一、他の不動産会社に先に売られてしまったら、その他の不動産会社には仲介手数料は入りません。つまり、売主から依頼を受けた物件の条件によっては、費用コストを考え、積極的に売却活動をしない可能性もあるということです。

一般媒介契約は、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」のように、販売状況の報告義務もありませんから、不動産会社は物件の条件や内容に応じて、積極的に販売活動をするか、しないかを決めるでしょう。そうなると、全く売れない可能性も高くなります。

一般媒介契約はどんな人が選ぶべきか?

一般媒介契約のメリット・デメリットを踏まえた上で、「どのようなタイプの人が一般媒介契約を選ぶべきか?」について解説していきます。それはずばり、「売り出す物件に自信がある人」です。つまり、まだ住んで数年程度の築浅物件で、なおかつ、需要がある人気エリアの物件であることなどが該当する人です。このような需要がある好条件物件の場合、不動産会社も売りやすいことを知っていますから、一般媒介契約でも特に苦戦することなく、スムーズに売却できる可能性が高くなります。

一方、「売りに出す物件に自信がない」「需要がなさそうだ!」と感じる人は、販売状況の報告義務などがある「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」をおすすめします。

「媒介契約」より大事な不動産会社選び

「一般媒介契約」にすべきか、それとも「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」にすべきか、ここで悩む人は多いですが、それ以上に、大事なことは、その契約を結ぶ不動産会社選びです。なぜならば、一見、「需要がなさそうな物件」でも、不動産会社によってはスムーズに売却してくれる会社も実際にあるからです。一方、「いくら条件の良い物件」であっても、不動産会社によっては相場以下の金額で売却する場合もあります。

つまり、媒介契約をどれにするか?で悩むは2の次で、最も大事なのは不動産会社をどこにするか?という点です。販売力の低い不動産会社を選んでしまうと、どの媒介契約にしようが全く売れません。だからこそ、不動産会社選びには妥協せず、大手の不動産会社から中堅の不動産会社、地元の不動産会社、それぞれに査定の依頼を出し、比較をきちんとするようにしましょう。以下は、利用した不動産会社選びに活用したサイトの中でもおすすめの3サイトになりますので比較してみてくださいね。

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一括査定がかんたんにできるオンライン査定を行うと、各不動産会社が査定額を出してくれるわけですが、その中で査定額が最も高かった不動産会社にいきなり決めるというのはやめましょう。少なくても3社程度は、ピックアップし、実際にその不動産会社の担当者に合って、担当者の対応や査定額の決め手などをヒアリングしましょう。

その中でも、特に気に入った不動産会社に仲介をお願いするようにしましょう。そこで、はじめて「一般媒介契約」にするのか、それとも「専任媒介契約」にするのか、「専属専任媒介契約」にするのか、という話になります。

特に、選んだ不動産会社があまりにも信用できる場合は、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶことをおススメしますし、2社で悩んでいる場合であれば「一般媒介契約」で一度、試してみるのもあります。

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」には、契約期間の規定があり、最長でも3ヵ月は契約する義務がありますが、「一般媒介契約」は選んだ不動産会社の対応などをみて、すぐに不動産会社の変更できる点はメリットでもあります。

しかし、変更ばかりしていても、変更した会社が、販売力の低い不動産会社ばかりであれば、時間だけが経ち意味がありません。だからこそ、「一般媒介契約」にするにしても、「専任媒介契約」にするにしても、「専属専任媒介契約」にしても、まずは不動産会社をきちんと比較し、そこには妥協しないことが何より大切なポイントになるということですね。

「媒介契約はどれがいい?」のまとめ

ここまで「一般媒介契約」を中心に、不動産会社と結ぶ媒介契約はどれがいいのか?について解説してきました。各、媒介契約の違いや一般媒介契約のメリットやデメリットもある程度把握できたと思います。しかし、「媒介契約をどれにするか?」で悩んだ先にある失敗よりも、「不動産会社をどれにするか?」で選び失敗した方が、不動産売却では後悔の度合いが違います。

つまり、不動産会社自体が良い会社であれば、媒介契約がどれであってもきちんと売ってくれるということです。それくらい、媒介契約をどれにするか?で悩むよりも、不動産会社の選定に力を入れた方が損をしないということです。ぜひご参考にしてくださいね。

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