不動産売却の基礎知識

住宅ローンが残っていても家を売ることはできる?

離婚や転勤などを理由に現在住んでいる家を売りたいとき、問題になるのが住宅ローンの残債です。そこで今回は、住宅ローンが残っている際に家を売るときの注意点について説明していきます。

1、ローンが残っている中で家を売るための条件

まず、住宅ローンが残っている中で家を売るためには、現在残っている住宅ローンを完済する必要があります。しかし、売却前にすべて完済する必要はなく、その売却代金によって住宅ローンを完済しても大丈夫です。しかし、売却代金でローンを完済できなければ、自己資金を用意するか、別途借り入れをしてでも完済する必要があります。つまり、これから売る家がどのくらいの価格で売れるのか?また売却にかかる諸費用を含め、どのくらいの費用がかかるかなどを把握してから売却の手続きを進めていくことが大切です。

どうしてローンを完済しておいたほうがいいの?

もしかすると、多くの人は売却後にローンが残っていてもあとで返済すればいういと考える人もいると思います。しかし、買主はそのようには思いません。住宅ローンでお金を借りる際、住宅には「抵当権」という権利が登記されます。抵当権とは、ローンの返済ができなくなった際に、その住宅を取り上げて処分できる権利のことで、所有権はローンの名義人であっても、事実上はお金を貸した金融機関の支配下にあります。つまり、この「抵当権」は、ローンを完済すると外すことができ、本当の意味で所有者の住宅となるのですが、ローンを残したまま売るということは、抵当権を残して売るということになります。したがって、既に家の所有者ではなくなった売主が、ローンの支払いを滞納し抵当権が発動されてしまうと、新しい所有者である買主の家が取り押さえにあってしまうため、抵当権が残った物件を買う人はいないということなのです。だからこそ、親族間で売買をするなどの特別な事情以外は、ローンは完済しておく必要があるということなのです。

2、売却相場と諸費用の把握

不動産の売却によって、現在の住宅ローンが完済できるかどうかは、売却代金から諸費用を引いた残りの金額で、ローン残債を完済できるかどうかを検証しなければなりません。つまり、あなたの家がいくらで売れるのか、そして売却に関してどのくらいの諸費用がかかるのかをおおまかにでも把握しておくことが大切です。まずは、売却相場の把握、そして諸費用の把握をしておきましょう。

どのくらいの価格がつくのか?売却相場を把握する

まずはなんといっても、今から売る家や土地などの不動産がどのくれいの価格になるのかを知っておく必要があります。つまり、どれくらいの価格で売れるのかを査定してもらう必要があります。しかし、査定額というのは依頼する不動産会社によって査定される評価額が異なることが多いです。なので多くの人は、まず無料でできるインターネットの一括査定サービスを利用して不動産価格がどのくらいなのかを把握します。以下のサービスははじめての方でも簡単に無料で一括査定ができるため、まずは一度あなたの物件がどのくらいの査定額になるのかを試してみてください。

簡単でわかりやすい!不動産一括査定サービス

最大6社に一括で査定が簡単にでき、複数社から価格が出てきますのでどのれくらいの価格で売れるのかまずは把握しておきましょう。

不動産売却でかかる諸費用を把握する

一括査定である売却相場が把握できたあとは、売却にかかる諸費用も把握するようにしておきましょう。ここでは、主にかかる諸費用を紹介します。

仲介手数料 仲介手数料とは、売却が成立した際に不動産会社に支払う手数料のことです。
印紙税 売買契約書に貼る収入印紙のことで、売却金額によって変わる税金のことです。
抵当権抹消登記費用 抵当権抹消登記費用は、住宅ローンの完済によって抵当権を外すために必要な手続き登記のことです。
繰り上げ返済手数料 住宅ローンを一括で繰り上げ返済するときに、金融機関へ支払う手数料のことです。こちらは必ず発生するわけではなく、各金融機関によって異なりますので一度確認しておくとよいでしょう。

不動産売却にかかる際の詳しい費用や諸費用に関しては以下の記事で詳しく説明していますのでわからない場合は一度確認してみてください。

譲渡所得税(売却益)も要確認

不動産を売却したことで出た利益、いわゆる譲渡益には譲渡所得税という税金がかかってきます。この譲渡所得税についても理解をしておくようにしておきましょう。以下の記事にて譲渡所得税について詳しい説明をしていますので一度確認してみてください。

3、ローンが完済できない場合はどうするの?

不動産売却の売却代金で、どうしてもローンが完済できない場合はどうすればいいのでしょうか。その場合は、以下の2の方法を考えていきます。

(1)買い換え(住み替え)ローンを利用する

各金融機関では、現在の住宅に残ったローンを、次の住宅のローンへ組み入れることができる「買い換えローン」や「住み替えローン」と呼ばれる商品を用意しています。この「買い換えローン」を利用することで、仮にも売却で現在の住宅ローンを完済できなくても、不足分を補填しながら新たな住宅を購入することができます。ただし、この買い換えローンにはメリットとデメリットがあるのでそこはきちんと理解しておくようにしておきましょう。

メリット デメリット
買い替え(住み替え)ローンのメリットは、なんといっても現在のローンを完済しなくても、家を売ることができる点です。例えば、子供の進学や諸事情によりどうしても自己資金を用意できなくても家を売ることができるという点です。 一方、デメリットは売却と同時に購入の話も進めるのでタイミングが難しいです。売却と購入の決済を同時に行えるように、不動産会社や金融期間との調整が必要になり、売却も購入も期間が限られるため、両方の売買契約がほぼ確定的な状況でなければ利用できないローンです。

(2)無担保ローンを利用する

上記の方法以外にも、「無担保ローン」を利用する方法があります。住宅ローンのように、家や土地を担保にするローンを担保ローンと呼び、担保を必要としないローンのことを無担保ローンと言います。この「無担保ローン」は何も保証はないので、いわゆる信用貸しとなります。借りる側の年齢や職業にもよって判断されますが、住宅ローンを組める属性を持っている場合は、数百万はカードローン等の無担保ローンでも借りることができます。しかし、無担保ローンは高利で、長期間の返済に適さないとはいえ、他の方法で家が売却できないとなれば仕方ないかもしれません。

4、まとめ

今回の記事で説明したように、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能ですが、やはり「抵当権」に縛られ、より借金を増やし、生活が苦しくなってしまう場合もあります。
しかし、まずは、今売却を考えている不動産が実際にいくらで売却できるかによって話は変わってきます。つまり、まずは住宅ローンを完済できるか、どうかを見定めるために一括査定サービスなどを活用して、いくらで売却できるのかを把握してみましょう。実際に売却するか、しないかは、それからでも遅くありません。そこから本当に売却すべきか、資金を用意すべきかを判断することをおすすめします。

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