不動産売却の基礎知識

3種類の媒介契約「一般媒介」と「専任媒介」と「専属専任媒介」のどれがいい?

不動産の売却の仲介を不動産会社に依頼する場合は、「媒介契約」という契約を結ぶ必要があります。この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ不動産会社と締結する契約内容が異なります。今回の記事では、契約内容の異なる3種類の媒介契約の内容と、媒介契約を選ぶ際のポイントについて解説していきます。

媒介契約とは?

不動産を売却する場合、自分ひとりの力でその不動産の買手を流すのは難しいですよね。そのため不動産を売却してもらうために、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。その際に、どのような条件で不動産の売却活動を行うのか、その内容を定めた契約を「媒介契約」と言います。この媒介契約を締結することによって、売主と不動産会社の間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためでもあります。

3種類の媒介契約とは

媒介契約には以下の3つ種類の契約タイプがあります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

この3種類の契約タイプのそれぞれの違いを検討するポイントは次の5点があります。

1、同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができるか
2、自分で見つけた買主と売買契約を結ぶことができるか
3、媒介契約の契約期間は何ヵ月なのか
4、指定流通機構(レインズ)への登録義務はあるか
5、販売状況報告の義務はあるか

上記のポイントを踏まえ、各媒介契約の違いを表でみていきましょう。その前に不動産流通機構(レインズ)を知らない方は以下の関連ページよりご確認下さい。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約 同時に複数社との契約可能 契約は1社のみ 契約は1社のみ
自分で買手をみつけた場合 不動産会社の仲介なしで販売可能 不動産会社の仲介なしで販売可能 不動産会社の仲介は必須
契約期間 規定なし 最長3ヵ月 最長3ヵ月
不動産流通機構(レインズ)の登録義務 登録義務なし 契約から7日以内に登録 契約から5日以内に登録
販売状況の報告義務 報告義務なし 14日に1回以上の報告義務 7日に1回以上の報告義務

この表をみて頂くとお分かりいただけるように、「一般媒介契約」が最も制限がゆるく、次に「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という順に契約内容の制限が厳しくなっていることがわかると思います。それでは、それぞれの契約内容を詳しく解説していきます。

一般媒介契約の特徴(メリット・デメリット)

上記の表をみてお分かりの通り、「一般媒介契約」は、他の「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」と比べ、契約内容の制限が最もゆるい契約です。たとえば、不動産を仲介してもらう不動産会社を複数社と契約ができるのはこの一般媒介契約のみになります。他の「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」の場合、仲介を契約できるのは1社のみで、複数の不動産会社と仲介の契約を結ぶことはできません。また、仮にも自分の知り合いや友人の中から購入希望者を見つけた場合も一般媒介契約の場合は、売買をすることが可能です。このように一般媒介契約は、比較的自由に売却活動ができる契約になっているのが特徴です。しかし、デメリットもあります。

一般媒介契約のデメリットとは

先ほども説明した通り、一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社と契約を結ぶことができる点がありました。1社しか契約ができない「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」とは異なり、他社よりも先に制約させなければ仲介手数料が発生しないため、不動産会社同士で競争し、早くに売却できる可能性があります。

しかし、人気エリアにある物件や、相場よりも値段が安いなど、不動産会社が「競争してまで売りたい」と思わせるような条件の物件でない限り、経費と時間をかけてまで積極的に売却活動をしてくれることは少ないデメリットもあります。不動産会社側の心理を考えると、他社にも販売権利がある中で、時間やコストをかけてまで売れにくい物件を積極的に売ろうとは思いませんよね。そのため売りやすい物件の場合は、一般媒介契約はとても魅力的ですが、条件の悪い需要のない物件の場合は一般媒介契約ではデメリットの方が多い可能性もあるということです。

専任媒介契約の特徴(メリット・デメリット)

専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同じく、1社の不動産会社のみに依頼できる契約です。また、契約の有効期限も専属専任媒介契約と同じく三ヵ月です。異なるのは、自分で購入者希望者を見つけた際に、専任媒介契約ではそのまま売買契約を結ぶことができるという点です。また、不動産流通機構(レインズ)への登録義務があり、契約を締結した翌日から7日以内に不動産会社はその物件を登録する必要があります。さらに、依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上になるという点があります。専任媒介契約のメリットは、1社のみに依頼することに加え、2週間に1回は販売状況の報告義務があるため、不動産会社が売却活動を積極的に行ってくれる期待ができる点です。また、自分で購入希望者を見つけた際にも売買契約が行える点は専任媒介契約のメリットになります。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは、専属専任媒介契約と比べ、不動産流通機構(レインズ)への登録義務が少し遅い点と、販売状況の報告義務期間が少なる点です。一方、自分で購入希望者を見つけた場合でも売買契約は可能なので、仮にも自分で購入希望者を見つける自信がない場合は、専属専任媒介契約を選ぶ方が良いでしょう。

専属専任媒介契約の特徴(メリット・デメリット)

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1社の不動産会社のみに仲介を依頼できる契約です。契約の有効期限も専任媒介契約と同じく3ヵ月ですが、不動産流通機構(レインズ)への登録義務は、契約した翌日から5日以内に登録する必要があり、さらに販売状況の報告義務に関しても1週間1回以上は依頼主へ報告義務があるため、専任媒介契約よりも制限が厳しく不動産会社側としては売却活動を積極的に行ってくれる期待がもてます。

専属専任媒介契約のデメリット

一方、専属専任媒介契約の場合は、例えば自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことはできません。さらに、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみになりますので、仮にも依頼した不動産会社の対応に不満がある場合でも3ヵ月は契約は継続されます。万が一、販売能力の低い不動産会社を選んでしまうと、三ヵ月は全く売れないという状況にもなるということに注意しなければなりません。

媒介契約で失敗しない2つのポイント

ここまで3種類の媒介契約をみてきて、どの媒介契約が良いのか迷う方も多いと思います。しかし、媒介契約をどれにするかは、以下のポイントで決めることをおすすめします。

1、仲介を依頼する不動産会社を信頼できるか
2、売却する不動産の需要はあるのか

まず、この上記の視点から媒介契約をどれにするか選ぶことで後悔はしないと思います。一つ一つ解説していきますね。

1、仲介を依頼する不動産会社を信頼できるか

媒介契約をどれにするかの前に複数の不動産会社へ査定依頼を行い、その査定額や各不動産会社の対応など総合的に考えて、ある程度、どこの不動産会社に仲介を依頼しようかという流れの中で、その不動産会社とどの媒介契約を結ぶか悩むはずです。つまり、査定依頼を出し、不動産会社の対応などから「この不動産会社なら信頼できる」あるいは「不動産会社の方からこの不動産なら売却できる可能性が高いです」などという具体的な説明が聞ける場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

また、売却する物件の需要がなさそうな場合は、一般媒介では積極的に売却活動をしてくれない可能性があるため、専任媒介契約もしくは専属媒介契約を選ぶことをおすすめします。あとは、自分で購入希望者を見つけられる可能性がある場合は、専任媒介契約にし、自分で購入希望社を見つける自信が全くない場合や必要ない場合は専属専任媒介契約を選ぶことが最適な選択です。

一方、複数の不動産会社へ査定依頼を出したけど、いまいち1社に絞り切れず、2社、3社の不動産会社で悩んでいる場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社に仲介を依頼してみましょう。それでもうまく売却できなかった場合は3ヵ月後、不動産会社を1社に絞り、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

2、売却する不動産の需要はあるのか

仮にも売却予定の不動産がまだ新しく、人気エリアなど需要の見込みが高い不動産の場合は、一般媒介契約をおすすめします。売りやすい物件は、特に専任媒介契約や専属専任媒介契約でなくても、不動産会社は積極的に販売してくれる可能性が高いです。

一方、売却予定の不動産が古く、需要の見込みが低い場合は、専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。これは需要が低い不動産を不動産会社が広告やコストを使って積極的に売却活動をしてくれる見込みが低いからです。しかし、専任媒介契約や専属媒介契約など売却活動に対し、一定の業務が義務化されているため一般媒介契約よりも売れる可能性が高くなるからです。

不動産会社の選定のほうが、媒介契約よりはるかに大事

ここまで3種類の媒介契約について解説してきましたが、お分かりの通り、どの契約にもメリット・デメリットはあります。しかし、媒介契約をどれにするか、以上にどの不動産会社に仲介を依頼するか、の方がはるかに重要になります。

なぜならば、世間的には需要が低いと思われる不動産でも、不動産会社によっては独自の販売ルートからしっかり売却してくれたり、たとえ一般媒介契約という制限がゆるい契約内容でも、一生懸命になって販売活動をしてくれる不動産会社もあるからです。だからこそ不動産売却において、もっとも需要なことは仲介を依頼する不動産会社をどこにするか、になります。より良い不動産会社を見つけるために、複数の不動産会社に一括で査定の依頼が出せるサービスを活用し、しっかりと比較し、最適な不動産会社を見定める必要があるということです。最初のこの査定作業が、不動産を1万円でも高く、そしてスムーズに売却する上で欠かせない作業になりますのでまずは不動産会社を比較してみましょう。

どこがいいの?
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