「抵当権抹消」とは、不動産に付けらてた抵当権の登記を抹消する手続きのことを言います。抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸す際、万が一お金が回収できない場合を考え、担保として不動産を確保しておくという意味がありますが、抵当権抹消登記が必要になる代表的な場面といえば、住宅ローンを完済したときになります。住宅ローンを完済後、抵当権抹消登記は必ずしも行う必要はありませんが、抵当権が付いたままの不動産には、様々なデメリットがあります。そこで今回は、抵当権の抹消をしなかった場合のデメリットや抵当権抹消の手続きに必要な書類・費用について解説していきます。

抵当権抹消登記をしなかった場合はどうなるの？

先ほど、説明した通り、住宅ローンを完済しても、必ず抵当権抹消登記をしなくてはならない義務はありません。住宅ローンを完済している場合は、抵当権は存在せず、不動産を競売にかけられることもありませんので、放置していてもすぐに問題がおこるものではありません。

しかし、抵当権は存在していないと言っても、登記簿上抵当権が付いていれば、不動産を取引に利用するとき支障が出てきます。例えば、登記簿に抵当権が残っている状態の不動産はまず売却することができませんし、その不動産を担保に新たな借り入れをすることもできません。なので、住宅ローンを完済したら、速やかに抵当権抹消登記を行うのが一般的です。抵当権抹消の手続きの方法がわからない場合や時間がない場合は、専門の司法書士に登記手続きの依頼をお願いすることが一般的ですが、その際に必要な書類などについて解説していきます。

抵当権抹消登記に必要な４つの必要書類

抵当権抹消登記は、対象となる不動産を管轄する法務局に、登記申請書と添付書類を提出して行います。法務局への提出は、窓口に直接持ち込む以外にも郵送でも可能となっています。その際、抵当権抹消登記に必要は書類は以下の通りです。

登記申請書

法務局で登記申請を行う際、登記申請書を作成して提出する必要があります。登記申請書の書式や記載例は、以下ホームページからも参照下さい。抵当権抹消登記申請書のフォーマットは、以下法務局の公式サイトにあります。ページを開いたら下にスクロールして「13.抵当権抹消申請書」が該当のフォーマットになりますので、使いやすいものを選んでダウンロードして使用して頂けます。

不動産登記の申請書等の様式について

こちらの申請書は全て手書きで書く必要はありません。

登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証は、抵当権設定時に抵当権者に交付されるものです。住宅ローンを完済時に渡されますので、これを登記申請書に添付して抵当権抹消登記申請を行います。

登記原因証明情報

住宅ローン完済時に金融機関から渡される抵当権解除証明書や弁済証書、抵当権放棄証書などが登記原因証明情報になります。

抵当権者の委任状

抵当権抹消登記は、抵当権者と所有者が共同申請するのが原則となっています。抵当権者である金融機関は、登記手続きを委任するための委任状を発行してくれますので、これを使用し、登記申請を行います。

なお、以前は委任状だけでなく、資格証明書（代表者事項証明書）の添付も必要でしたが、平成27年11以降は、抵当権抹消登記申請書に抵当権者である金融機関の会社法人番号を記載した場合には、資格証明書の添付は不要となっています。

登録免許税

抵当権抹消登記の申請時には、不動産１件につき1,000円の登録免許税がかかります。土地と建物の両方がある場合は、2,000円という金額になります。なお、登記免許税は収入印紙で納めます。

抵当権抹消登記を専門の司法書士に依頼する

抵当権抹消登記の申請は、自分で法務局へ行っ手続きを行う方法もありますが、時間がない場合や面倒な場合は専門の司法書士に代理人となって手続きをしてもらうことも可能です。司法書士は、法務局での登記申請手続きを代理できる唯一の専門家になりますので、抵当権抹消登記の際に司法書士に依頼する人も多いです。

抵当権抹消登記は時間と手間がかかる

抵当権抹消登記は、金融機関から受け取った書類を法務局に提出すだけではなく、登記申請書を作成し、添付書類のなど記入など、自ら手続きをする場合、時間と手間がかかります。また、登記申請書と添付書類を揃えて法務局に持ち込む場合、法務局は平日昼間しか開いてしませんので、場合によっては仕事を休む必要もあります。さらに、せっかく申請書等を作成し持ち込んでも、書類に何だかの不備があった場合、登記申請を受け付けてもらえないこともあり、基本的には専門の司法書士に依頼する人が多いです。

司法書士に依頼するメリットと費用は

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼すると、登記申請書の作成や法務局への提出はすべて司法書士が代行して行ってくれます。自分で手間と時間をかけて登記申請書を作成する必要もなく、法務局へ出向く必要もありません。

また、所有者の登記上の住所と現在の住所が違っている場合、抵当権抹消登記の前に住所変更登記が必要になりますが、司法書士は住所変更の手続きなどにも対応してくれますので安心ですね。なお、金融機関から書類を受け取った後、年数が経過していれば、書類を紛失していたり、合併等で抵当権の名前が変わっていたりますことがありますが、こうした複雑なケースでも司法書士は手続きを行ってくれます。

司法書士へ依頼する際の費用は？

抵当権抹消登記の手続きを司法書士へ依頼する場合の費用は、約5,000円～15,000円程度で依頼することが多いです。また、登記上の住所・名前と、現在の住所や名前が異なる場合には、抵当権抹消登記の前提として住所移転や氏名の変更登記が必要になりますが、こうした際の費用も約5,000円～10,000円程度で依頼することが可能です。また、司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合には、先ほど説明した４つの必要書類以外に、司法書士宛の委任状が必要になります。なので抵当権抹消登記を検討している際には、一度司法書士事務所に相談してしましょう。