マンションの売却

査定前に要チェック!仲介業者(不動産会社)選びの4つのポイント

マンションを売却する際、より高く、そしてスムーズに売却する上で最も重要なポイントは仲介業者(不動産会社)をどこにするのか?になります。そこで今回はマンション売却において、失敗しないための仲介業者(不動産会社)の選び方について解説していきます。

ポイント1、仲介業者を比較し、競争してもらう

マンション売却において、不動産会社の利益になるのは仲介手数料です。つまり、どこの不動産会社も自社で売りたいという心理を持っています。だからこそ、まずは、無料で利用できる一括査定サイトを活用し複数の不動産会社から査定金額を出して競争してもらいましょう。

これによって、マンションの売却相場がわかると同時に、各不動産会社の対応を比較することができます。逆に、知り合いの不動産会社や1社のみに査定を依頼するくらいでは、不動産会社にとって有利な都合の査定金額しか出ない可能性も高くなります。仲介業者の中でしっかりと競争をしてもらうことで、損をせずマンションの売却を進めていくことができます。

ポイント2、仲介業者の本気度を見定める

仲介業者(不動産会社)がいくら高い査定額を出してきても、買主候補が現れない以上、そのマンションは永遠に売れません。つまり、査定額を出した仲介業者に「どうしてその査定額を出せたのか」を説明できるか確認するようにしましょう。

仲介業者(不動産会社)と一口に言っても、独自の不動産販売ルートをもっている会社や、優秀な営業マンを抱えている仲介業者、あるいは、物件だけ多く抱えているにも関わらず、販売力の弱い会社と様々です。なので、査定額を出してもらった仲介業者の担当者に売却予定のマンションが売れる根拠や理由などをしっかり確認するようにしましょう。これはより高く、スムーズにマンションを売却する上で欠かせないことです。

ポイント3、仲介業者の言いなりにはならない

仲介業者(不動産会社)の担当者は、売主自身が、どれくらいの不動産の知識があるのか、あるいは売却予定の物件の相場を知っているのか、などヒアリングを通して売主の知識レベルを見極めてきます。なぜならば、先ほども解説したように、仲介業者(不動産会社)の収益は、売却が成立した際に支払う仲介手数料だからです。仲介業者(不動産会社)の本音としては、時間をかけて高値で売買するより、少しでも早く売買を成立させたいのです。

物件の相場に対して割安な価格で販売しようと思えば、当然ですがマンションは売れやすくなります。しかし、これによって売主は損失を生んでいまいます。つまり、仲介業者の言いなりにならないためにも基本的な売却の流れ、相場、手続きについてはある程度、把握しておくことをおすすめします。

ポイント4、ポイント4、良質な仲介業者の見定め方

マンションの売却では、一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社を比較することが大切ですが、比較検討の後、どの不動産会社(仲介業者)に仲介を依頼するかを決める必要があります。契約後は、仲介業者と頻繁に連絡を取り合う場面も出てきますので、仲介業者選びはとても大切なことになります。では、具体的に良質な仲介業者選びにおいて、どのような点を確認しておくことが良いのかについて解説していきます。

(1)担当者に取引実績を確認する

仲介業者の信頼の指標となるのがまずは何より「取引実績」です。マンションの売買実績が、周辺の地域や同等レベルのマンションが実際にどのくらいの取引実績があるのかを担当者に確認するようにしましょう。

(2)対応が誠実であるかを確認する

仲介業者(不動産会社)にとって都合の悪い質問をした場合も「この業界では常識です」などと抽象的な回答しかできないような業者は危険です。わかりやすい言葉で、丁寧に親切に対応してくれるかどうかを見定めるようにしましょう。

(3)連絡が早いかを確認する

マンションの売却は、数千万円、場合によっては数億円の大きなお金が動く売買になります。そのため、連絡を取りたいときになかなか連絡が付かないような仲介業者では後々、不安になりますし、そうした仲介業者は控えた方が賢明です。どんな些細なことでも親身になってスムーズに連絡が取り合える関係を築けるかどうかを確認するようにしましょう。

大手企業と地元企業のメリット・デメリット

仲介業者を選ぶ基準の一つに大手企業にするか、それとも地元の不動産会社にするか、という点で悩むこともあると思います。不動産売却の場合、大手企業だから良い、地元企業だから悪いというようなことはなく、それぞれにメリットとデメリットがあります。その違いも含め、判断するようにしましょう。

大手不動産会社のメリット・デメリット

テレビでもCMを打つような名の知れた大手不動産会社のメリットは、なんといっても集客力です。大手の不動産会社には資金が豊富にあるため、宣伝活動にお金をたくさん投資することができます。そのため露出も多く、多くの買主が集める点が最大のメリットと言えるでしょう。

一方、物件情報が豊富にある大手企業の場合、売却する物件が埋もれてしまうことも多々あります。また、物件が豊富にあることから、売れそうな物件から販売していく傾向にあるため、条件の良い物件でない限り、優勢的に販売してくれる期待値は低いとも言えます。

地元の不動産会社のメリット・デメリット

地元の不動産会社や中堅クラスの不動産会社のメリットは、大手企業に比べ資金は劣るものの、物件数が少ないため、積極的に販売してくれる期待値が高いです。また、大手企業にはない独自の販売ルートや、地元での長年の信頼は良質な買主が集まるのも魅力の一つです。

一方、デメリットとしては、販売に強い地域が限定されてしまう点にあります。全国に支店がある大手不動産会社とは異なり、限られた地域を営業エリアにしている地元の不動産会社や中堅クラスの不動産会社では全国から買主を集めることは難しく、限りた地域での買主募集になる点がデメリットとしてあります。

このように大手の不動産会社にも地元の不動産会社にもそれぞれメリット・デメリットはありますが、大手にするか、地元にするか、という判断基準で考えるのではなく、大手不動産会社も地元の不動産会社も、そして中堅の不動産会社にも査定を依頼し、しっかりと比較検討することで自ずと自分達に合う不動産会社が見つかりますので参考にしてみてください。

仲介業者(不動産会社)選びで絶対にNGな行動

1社にしか査定を依頼しない

「知り合いに不動産会社の人がいるから」と言ってその1社にしか査定の依頼を出さない場合、後々多くの人後悔をしてしまいます。もちろん、近所の不動産会社や知り合いの不動産会社にも査定の依頼を出すことをおすすめしますが、少なくとも8社以上は査定を依頼を出すことをおすすめします。

物件の相場感も把握できる理想的な方法は、1社か2社程度、地元の不動産会社に査定の依頼を出し、あとは一括査定サイトを活用すれば約8社から10社程度の査定額を比較できるため、適正な査定額を把握できるようになります。「1社しか査定を依頼しない」は間違ってもやめておきましょう。

いきなり1社と専任媒介契約を結ぶ

複数の仲介業者(不動産会社)に査定を依頼した後、比較検討をし、どの不動産会社に仲介してもらうのかを決める媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には3種類の契約内容が存在し、どの契約内容で、どの不動産会社と契約をするのかがとても大切になるのですが、中でもいきなり1社目の会社と専任媒介契約を結ぶことは控えた方が良いでしょう。この「専任媒介契約」の場合、他の不動産会社に同時に仲介を依頼することは禁止という契約になります。つまり、専任媒介契約で結んだ不動産会社に販売力がない場合、いつまでも売れない他、場合によっては売り出し価格を値下げして販売しなければいけない状況になることもあります。よっぽど信頼がおけない場合は、最初から専任媒介契約はリスクの方が多いので媒介契約を結ぶ際には注意しましょう。

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