マンションの売却

中古マンションの査定ポイントとマンションの査定価格に関係する5つの要因とは?

中古マンションを売却する場合、まず最初に行うことは複数の不動産会社にマンションの査定を依頼し、査定価格を出してもらことからはじまります。しかし、出てくる査定価格は不動産会社によって様々です。物件によっては、査定価格が数百万円以上の開きが出る場合もあります。

しかし、「どうしてこんなにも査定価格に開きがでるのでしょうか?」「不動産会社は査定を行う際、どのようなポイントをみているでしょうか?」今回の記事では「中古マンションの査定価格に関係してくるポイント」「マンション査定で損をしないためのポイント」について解説していきますのでぜひ参考にしてみてくださいね。

中古マンションの査定価格に関係する5つのポイント!

これから紹介する中古マンションの査定額に関係するポイントは、個人の努力ではどうにもできない要素にはなりますが、中古マンションの査定額の目安になりますのでぜひ参考にしてみて下さいね。

(1)交通アクセスなどの立地条件

まず、中古マンションの査定価格を最も左右する言っていいポイントは「立地」です。特に「最寄りの駅からどのくらいの距離があるのか」これは査定価格に大きく関係してきます。重要なポイントは「駅から約1キロ圏内にあるかどうか」これはとても重要なことです。また、その最寄り駅には、「新幹線が止まるのか」それとも「特急のみか、快速はどうなのか」こうした利便性やアクセスといった電車の状況によっても査定価格は変わってきます。さらに、東京や大阪などのいわゆる大都市では、複数の地下鉄や私鉄などが混在しますが、その利便性やアクセスもどうかなのかという視点においても査定価格には関係してくるポイントです。当然、利便性やアクセスに良いとされる立地であれば、プラスのポイントが加算され、あまり人気のないエリア、不便な場所の場合、マイナスのポイントがあたえられます。

一方、地方の場合は大都市とは異なり、駐車場の有無が重視されることが多いです。地方の場合、電車やバスといった公共交通機関よりも、マイカー通勤・通学をする人の方が多いこともあり、車を所有している人が多く、「マンションに駐車場は何台まで使用することができるのか」そうした視点からも査定価格は変わってきます。

(2)マンションの周辺環境などの立地条件

続いて「マンションの周辺環境などの立地条件」です。周辺環境などの立地条件が良い中古マンションは、やはりプラスのポイントが加算され、査定価格は高くなります。例えば、「徒歩圏内に買物ができるスーパーやコンビニはあるか?」あるいは、「子供の学校までの距離はどのくらいか?」他にも、査定価格のポイントになるのは「病院や郵便局、銀行に役場までの距離はどのくらいか?」というポイントが査定価格に関係してきます。

特に、警察や交番までの距離や夜間でも対応してもらえる緊急病院までの距離は査定価格に大きく関係してくるポイントでもあります。つまり、「普段の生活をおくる中で、便利な施設が周辺にどのくらいあるか?」という点が査定価格に関係してくるということですね。

(3)マンションの階数や眺望

そして3つ目のポイントは「マンションの階級や眺望」です。例えば、「マンションの部屋から海や川が見える」などの景色が良い中古マンション、あるいは「地元の花火大会や綺麗な夜景を見ることができる」中古マンションなど、いわゆる眺望が良い中古マンションはプラスのポイントが加算され、査定価格は高くなります。そのため、同一マンションであっても階数が高い方が査定価格は高くなる傾向になりますが、単に階数が高くても、日当たりや方角などが悪いと、マイナスのポイントが加算され、査定価格は安くなってしまいます。さらに、「マンションにエレベーターなどがあるか?」なども査定価格に関係してくる大切な査定のポイントになります。

(4)マンションのグレードや築年数

続いて「マンションのグレードや築年数」も査定価格に関係するポイントです。中古マンションと一口に言っても、タワーマンションと呼ばれるものもありますし、タワーマンションではなくても、例えばマンション内にプールや施設が入っている中古マンションもあります。さらに、マンションの「セキュリティーや保守などの管理体制はどうなっているのか?」という点もマンションのグレードによって異なるように、査定価格には大きく関係してくるポイントになります。

さらに、築年数も査定価格に関係するポイントとしては欠かせない評価基準です。当然、築年数が浅い中古マンションの場合、査定価格は高くなります。特に1981年(昭和56年)以降に建てられた中古マンションの場合、新耐震基準を満たしているマンションになりますので、査定ポイントは高く評価されます。たとえ、築年数が古い中古マンションであっても、リフォームや修繕工事などが行われたことにより、プラスのポイントが加算されることもあります。そうした場合は、「いつどこをリフォームしたのか?」などの内容がわかるものを提出することで、査定価格のポイント評価は変わってきます。

(5)マンションのリフォームやお部屋の使用状況

先ほども少し触れましたが、マンションによってはリフォーム済みのマンションもあり、過去に行ったリフォームによって査定ポイントがプラスの評価を受けることもあります。また、お部屋の使用状況も査定には大きく関係してきます。壁紙の汚れなどは交換すればキレイになりますので問題はありませんが、特にフローリングの傷や、キッチン、浴槽、トイレといった水回りの使用状況は査定ポイントに大きく関係してきます。

そのため、これから中古マンションの売却を検討されている場合は、自分でできる箇所はできり限り、綺麗な状態を維持し、少しでも高い査定価格のポイントがつくようにしておきましょう。

マンションの査定価格を上げるためにできること

ここまで「マンションの査定価格に関係するポイント」について解説してきましたが、最後の(5)以外の殆どは自分の努力次第では改善できないポイントになります。しかし、中古マンションの査定価格を少しでもあげたいと思う場合は、それを感じたその日から普段の使用状況を見直すことは可能です。

また、中古マンションの売却では、まず複数の不動産会社にオンライン査定で査定の依頼を行い、査定額の概算を出してもらいます。その後、より詳しい査定を行うために「訪問査定」を依頼するのですが、その際に、少しでもお部屋の中をキレイにしておくことで査定価格のポイントはプラスの評価を受け、概算の査定価格から評価が上がる場合も十分にあります。つまり、マンションを売却すると決めたその日から、そこに住みながらも第三者に売る為に、お部屋をキレイに使うことを心掛けるできるようにしましょう。

査定価格を上げるためのリフォームは要注意!

とはいえ、何百万円もかかるリフォームなどをする必要はありませんので注意してくださいね。なぜかといえば、リフォームなんてやらなくても思っている以上の価格で売却できる可能性も十分にあるからです。ここで注意しなければいけないポイントは、査定の依頼をする前から、自分達で勝手にマンションの価値を決めつけ、リフォームなどに取り掛かるという行動です。

全ては、実際に不動産会社に査定の依頼を出し、その査定額を見て、あるいは査定を出してもらった不動産会社の担当者と相談しながらより売りやすい販売活動を行っていくため、査定価格が出てもいない状態でお金のかかるリフォームなどに取り掛かるのは絶対にやめましょう。まずは何より、複数の不動産会社から査定価格を出してもらい、それを十分に比較検討し、その中で気になる不動産会社に「訪問査定」を依頼し、それからその後の販売方法を検討していきます。つまり、査定価格をみてみないことには何もはじまらないということですね。

マンション査定を複数の不動産会社に依頼する理由

中古マンションの売却を行うにあたり、まずは資産価値を認識するために不動産会社に査定を依頼するわけですが、間違っても近所の不動産会社1社のみに査定の依頼をお願いするというようなやり方だけは注意しましょう。もちろん、近所の不動産会社も査定額を出してくれますが、1社だけではその査定額が適切な価格なのか判断がつきません。最低でも3社以上、6社あたりに査定を依頼し、各社の査定額を見ながら相場価格を検討するようにして下さい。

なぜなら、場合によっては300万円~500万円という査定価格に開きが出る場合もあるからです。各不動産会社によって、売買経験の豊富さはもちろん、得意不得意もありますので査定するポイントが異なります。そうして複数の不動産会社から出してもらった査定価格を見比べ、気になった不動産会社に「どうしてその査定価格になったのか?」その査定ポイントを聞くことが大切です。こうして不動産会社をききちんと不動産会社を選ぶことで、本来は3,000万円で売却できた物件を、2,500万円で販売するという損失を避けることができます。なので、査定依頼を出すときは複数社の不動産会社にお願いするようにしましょう。

複数社へのマンション査定はオンライン査定が簡単!

複数の不動産会社に査定の依頼を出すといっても、一社一社回って毎回同じ説明をする必要はありません。それでは交通費も含め、時間と労力がとてつもなくかかります。そこで現在は複数の不動産会社にかんたんに査定の依頼が行える「一括査定サービス」も登場しています。無料で使える上、一度の入力で複数社から査定価格を出してもらえるので、中古マンションの売却には欠かせないサービスですね。その中でも特に利用者数、満足度の高いサービスを紹介します。

一括査定サイト満足度ランキング
サイト名 特長
イエイ不動産売却査定 ご利用者数300万人突破!
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マンションの査定価格=売出価格ではない

「一括査定サービス」を活用し、実際に査定価格を出してもらい、自分が思っていたような金額が出なかったとしても落ち込む必要はありません。なぜなら、査定価格がそのまま売出価格にはならないからです。

実際の売出価格というのは、不動産会社と媒介契約を結んではじめて売出価格を決めていきます。オンライン査定を行った後に行う「訪問査定」にて、内装が綺麗な状態であったり、設備や周辺環境など、当初の査定価格よりも高い価格で売り出すことも多いです。逆に、いくら査定価格が高くても、実際の中古マンションをみて思っている以上にマンションの状態が悪ければ、当初の査定価格よりも売出価格が低くなってしまうこともあります。

ただ、いずれにしても中古マンションの売却の第一歩はまずマンションの査定を依頼し、査定価格を出してもらってからがスタートです。いますぐ売る必要がない場合でも、オンライン査定は無料で利用することができますので、「現状で、いくらの値がつくのか?」知っておきたい方も利用しています。

マンション査定のポイントまとめ

今回は、「中古マンションの査定価格に関係するポイント」と「マンション査定で損をしないポイント」について解説していきました。中古マンションの査定価格には立地や周辺環境など、自分の力ではどうにでもできない要素もプライマイナスの評価ポイントになりますが、一部、自分たちの普段の生活からプラス査定を受けることもできることがご理解頂けたと思います。また、マンション査定で損をしないポイントとしては、複数の不動産会社から査定価格を出してもらうことの重要性をご理解頂けたと思います。

ひと昔は「一括査定サービス」というような便利がサービスが存在していなかったために、近くの不動産会社や単に大きい不動産会社というような基準で比較もせず、売却していましたので、損をしている人はとても多かったですが、今は一括査定サービスという便利なサービスの登場により、査定価格の比較はもちろん、不動産会社を多くの中から選ぶことができるため、より理想に近い金額でマンションを売ることができるようになりました。いずれにしても、中古マンションを売る際、少しでも高く売るために不動産会社の選定は欠かせませんので、よりご自身に合う不動産会社を見つけ、マンション売却を成功させましょう。


利用満足度の高い一括査定サービス3選

どこの一括査定サービスを使えばいいのかわからない・・・」という方のために、利用者数・満足度・口コミの観点から特に評価の高い一括査定サービスを厳選してご紹介します。

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