不動産売却の基礎知識

相続や離婚など、とにかく早く家を売りたいときの方法は?

「相続した不動産を売って現金化したい」「早く今の家を売って住み替えたい」「仲介を依頼しているけどなかなか売れない」など、とにかく早く家を売りたいと考えている人多いです。そんな時は、不動産会社の買取制度を検討するのも一つです。仲介で買手を探すのに比べ、買取の場合は金額が安くなる可能性はありますが、早く現金化したいときなどには確実性の高い方法です。そこで今回の記事では、早く家を売りたいときの方法について解説していきます。

買取と仲介の違いは?

不動産を売却する方法には、「買取」と「仲介」の2種類の方法があります。それぞれのメリットやデメリット・違いなどを知っておきましょう。

不動産の買取とは?

不動産の買取とは、売りたい不動産を不動産会社に直接買い取ってもらうことを言います。主なメリットは、買い手を探す必要がなたので、金額面で不動産会社と折り合いがつけばすぐに売却することが可能で、現金化できるため、住み替えや資金計画を立てやすくなります。また、不動産会社との直接の売買のため、仲介手数料は不要です。さらに、物件の広告が出されることもないので、ご近所の方々に売却を知られずにすむ点もメリットになります。

※不動産会社と直接の売買ではなく、買取企業を紹介してもらう場合は、紹介手数料が発生する場合もあります。

一方、不動産の売却を買取にする際のデメリットとしては、不動産会社は買い取った物件を販売するための広告費や税金、その他利益を見込むため、買取金額は相場より低めに設定されることが多いです。本来であれば、少しでも高く売りたいと思いますが、買取の場合は売却価格が低くなってしまう点がデメリットと言えます。

不動産の仲介とは?

不動産の仲介とは、不動産会社に物件の買い手を探してもらう方法ですね。不動産会社は、売主の希望金額に基づき独自のネットワークや広告等を活用して購入者を探すため、買取に比べると高い金額で売れる点が最大のメリットです。

ただし、すぐに買い手が見つかればいいですが、なかなか買い手が見つからない場合は、売り出し価格や条件面を見直し必要が出てきます。つまり、時間がかかってもなるべく希望に近い金額で売却したい場合は「仲介」という方法で売却を進めていく方が良いということです。

不動産会社によっては、一定期間内に売却できなかったとき、事前に約束した価格で買い取ってくれる「買取保証サービス」というものを設けている会社もありますので、契約の際にはそういたサービスはあるのか予め確認しておくことも一つですね。

買取と仲介のメリット・デメリット

買取 仲介
メリット ・現金化が早い
・近所の人にわからない
・買取より高く売却できる
デメリット ・仲介よりも売却額が安い ・売却まで時間がかかることがある
・仲介手数料がかかる

表をご覧のように物件を不動産会社に買ってもらう「買取」と、買い手を見つけてもらう「仲介」の2つの売却方法にはそれぞれメリット・デメリットがあります。また依頼をする不動産会社によって、買取の金額や受けられるサービスにも違いがありますので、「買取」か「仲介」を決める前に、まずは、「一括査定サービス」を利用し、物件がどのくらいの価格で売却できそうなのかを把握することが大切です。そして、その査定額をみて気になる不動産会社に連絡し、「仲介」にすべきか「買取」にすべきかを相談しながら決めていきましょう。

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不動産の買取にかかる諸費用

物件を不動産会社に買い取ってもう買取の場合、どのような諸費用がかかるのでしょうか。大きくは以下のような諸費用があります。

1.売買契約書に貼付する印紙税
2.抵当権抹消登記
3.住宅ローン返済と繰上返済手数料
4.所得税と住民税

1.売買契約書に貼る印紙税

不動産の売買契約の際には、不動産会社が契約書を作成してくれますが、その契約書には収入印紙を張り付ける必要があります。収入印紙の金額は、「印紙税法」という法律により、売却価格に応じて決められています。

売買金額 税額
100万円~500万円以下 2,000円
500万円~1,000万円以下 2,000円
1000万円~5000万円以下 10,000円
5000万円~1億円以下 60,000円円
1億円~5億円以下 100,000円

売買契約書は、売主側と買主側と1部づつ作成するため、基本的には2つ分の収入印紙が必要になります。ちなみに、不動産の売買契約自体は、売買契約書に収入印紙が貼られていない場合でも契約は成立するのですが、収入印紙を貼っていない契約書については、税務署から指摘があった場合、過怠税(かたいぜい)が課され、本来の収入印紙代の3倍を納めることになりますので忘れないよう注意が必要です。

2.抵当権抹消登記費用

住宅ローンがまだ残っている物件を売却する場合は、残っている借入金をすべて返済した上で、抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。抵当権とは、家や土地などを購入する際に、お金を貸してくれる金融機関が、抵当権を設定することによって、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、担保として不動産を差し押さえできる権利のことです。

この抵当権抹消登記という抵当権を抹消する手続きは、個人で行うことができますが、必要書類の作成や申請のために法務局に行く手間を考慮すると、司法書士に依頼する方法が一般的です。その際、司法書士に依頼する場合は、以下の費用がかかります。

登記手数料=登録免許税+司法書士依頼費用+実費

登録免許税は、不動産1件につき、1,000円となり、一戸建ての場合は、土地と建物が別々になるため、2,000円になります。また、司法書士へ支払う報酬は、相場として不動産1件あたり、約1万円~2万円、土地と建物の場合、約3万円程度は必要になります。また、住所や氏名の変更が必要な場合は、変更証明書というものを取得する必要があり、その費用もかかる場合があります。

3.住宅ローン返済と繰上返済手数料

住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンをすべて返済してから売却することが必須となります。それは先ほど、紹介した抵当権を抹消する必要があるからです。また住宅ローンを返済する際にも手数料がかかります。

銀行などの金融機関は、貸したお金の金利分が利益になるため、長くお金を貸し、利益を得た方が安定して収入が得られる都合が良いです。しかし、繰上返済をされてしまうと、その分の利益を得ることができなくなります。そこでその分の補填とすべく「繰上返済手数料」を設定しているということなのです。

つまり、住宅ローンの全額返済時にかかる費用は、ローンの残高分だけでなく、繰上返済手数料も必要になるということです。

住宅ローン返済にかかる費用=ローン残高+繰上返済手数料

繰上返済手数料は、金融機関によって異なりますが、ネット銀行などでは、手数料が無料の場合も多いです。また、住宅ローンの全額繰上返済をする場合、固定金利、変動金利によっても手数料が変わる場合もあります。手数料については、借入先の金融機関のホームページに記載してありますので、事前に確認することも出来ます。

4.所得税と住民税

一戸建てやマンション、土地等の不動産を売却した場合、売却金額が所得としてみなされます。そのため、所得税と住民税の対象となり、確定申告が必要な場合が出てきます。売却金額によって「利益」が出た場合には、納税をする必要がありますし、「損失」が出た場合には確定申告を行うことで節税できる可能性もあります。

利益及び損失のい計算は以下の計算式によって算出することができますのでご参考にしてみて下さい。

利益or損失=売却価格−経費(不動産取得費+登記費用+仲介手数料+など)

経費として計上できるものは以下のようなものがあります。

・土地の購入期価格
・建物の取得費(減価償却後の価格)
・仲介手数料(※)
・印紙代(※)
・登記費用(登録免許税、司法書士依頼費用)(※)
・測量費用
・不動産取得税
・土地の埋め立てや造形費用
・元々あった建物の解体費用

(※)は購入時、売却時にかかったそれぞれの費用を計上することが可能です。

どこがいいの?
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