土地や建物などの不動産を売却する際には、「所有権移転登記」という手続きを行う必要があります。その際、「この人がこの不動産の所有者である」ということを証明する書類として必要になるのが「登記済権利証」です。

しかし、万が一この「登記済権利証」を紛失した場合はどのように対処すればよいのでしょうか。「再発行することは可能なのか、紛失しても不動産を売却することは可能なのか」など、今回の記事では「登記済権利証」を紛失した場合の対処法について解説していきます。

「登記済権利証」とは何か？

「登記済権利証」とは、「誰がその不動産の所有者なのか」を第三者に証明できる書面のことを言います。一般的には、土地や家の売買の際に、売渡証書を作成し、その書類を「登記済権利証」として、不動産の所有者が保管します。また、「登記済権利証」と混同しやすいのが「登記済証」と記載された書類です。この「登記済証」は単に登記が済みました、という意味の書類であり、「登記済証」と「登記済権利証」の名前は似ていますが、内容はまったく異なり、登記済権利証の方が不動産の「権利関係」を明らかにする大事な書類になります。

なお、平成17年に不動産登記法の法改正が行われ、従来の「登記済権利証」は、平成17年以降から「登記識別情報通知」という形式に変わっています。こうのように形式は変わたものの、「登記済権利証」と「登記識別情報通知」は権利証として同じ意味を持つ書面になりますので誤認がないように注意しましょう。

１、「登記済権利証」を紛失した場合の３つの対処法

万が一、「登記済権利証」を無くした場合、あるいは紛失した場合は、「登記済権利証」というものは再発行することができません。ただし、仮にも「登記済権利証」を紛失した場合でも、「その不動産の所有権が自分のものである」という本人確認ができると、不動産を売却することは可能になります。では、具体的にどうやって「登記済権利証」の代わりに本人確認を行う方法があるのかについて解説していきます。

「登記済権利証」を紛失した際にすべきこと

（１）登記官の事前通知による本人確認

「登記済権利証」を紛失した場合、その代わりに本人確認を行う一つ目の方法は「登記官の事前通知から本人確認を取る」方法です。これは不動産売却の際に行う「所有権移転登記」の申請後、法務局からハガキにて通知される「事前通知」というものをもとに本人確認をとる方法です。

「事前通知」の内容というのは、「この不動産は売却されますが、問題ないのですか？」というものであり、このハガキに対して「問題ありません！」という意思を伝えるために、署名および押印をして、２週間以内に法務局に送り、それが受理されることで登記の為の手続きが行われていきます。ただし、受取人が２週間以内に法務局に返送できなかった場合、所有権移転登記そのものが無効になってしまうリスクがあるため、あまりこの方法で本人確認をする人は比較的少ないです。

（２）司法書士に本人確認書情報の作成を依頼する

「登記済権利証」を紛失した場合、その代わりに本人確認を行う２つ目の方法は、司法書士や弁護士と面談し、「この不動産の所有者である」という内容の書面を作成してもらうという方法です。この方法でも、万が一「登記済権利証」を紛失したとしても、不動産の売却を行うことは可能です。

この司法書士や弁護士と面談し、本人確認書を作成してもらう方法は、「登記済権利証」を紛失した際に行える３つの対処方法の中でも、最も手間や労力がかからない方法になりますので、あまり時間がない方や面倒な手続きは専門の人に任せないという方々におすすめの方法です。ただし、司法書士や弁護士によっては５万円～１５万円程度の費用がかかりますので、いくらの費用がかかるかなどは一度、司法書士や弁護士に相談して聞いてみましょう。

（３）公証役場の公証人に本人証明をしてもらう

そして３つ目の対処方法としては、お近くの公証役場に出向き、公証人に本人確認をしてもらう方法です。この方法は、不動産所有者本人（売主）の署名および捺印済と、司法書士などに対する登記申請の委任状、さらに、印鑑証明書と実印、さらに身分証明書と委任状に添付する認証文をもっていき、公証人に提出します。そして、簡単な質問事項に答えた後に、書類が受理され、登記申請書とともに提出されれば、所有権移転登記が可能になります。

ここまで「登記済権利証」を紛失した場合、その代わりとなる本人確認を行う方法について説明していきましたが、1つ目の方法では、提出期限を守れない場合、大きなリスクを生じる可能性がありますし、3つ目の方法は手続きが面倒で手間や労力がかかります。つまり、2つ目で紹介した専門の司法書士や弁護士に本人確認書を作成してもらうという方法が一番確実に進められる方法なのでおすすめです。「登記済権利証」を紛失しないことがベストですが、仮にも登記済権利証を紛失した場合は、ご紹介した対処方法を参考にされてみてください。

２、「登記済権利証」を盗難され悪用される危険性は？

「登記済権利証」の紛失や盗難によって悪用される危険性はないのか？と不安になる場合もあるかと思いますが、仮にも登記済権利証だけがあっても、勝手に不動産の名義変更を行ったり、不動産を売却してお金に替えたりする行為は登記手続き上できませんのでご安心ください。

登記名義などを移すには、登記済権利証はもちろん、本人の印鑑証明書（発行から3ヵ月以内のもの）、実印のこの３つが必要になります。また仮に上記のすべてを第三者に名義変更されたとしても、やはり実体上の所有権自体を奪われるものではありません。なぜなら、登記はあくまでも対抗要件にすぎないからです。対抗要件とは、第三者に権利を対抗するための要件であり、自分が所有者であることを法的に主張することができるということです。

つまり、単に登記名義人だからといって所有権を有しているわけではなく、第三者に自分の所有権を主張するために登記をするという関係になっています。よって、万が一登記済権利証を悪用されて登記名義を移されることがあっても、その登記が無効であること証明することで、裁判を経てその所有権移転登記を抹消することができるということです。ただし、裁判などはお金や時間もかかりますので、そうならないように大切に保管することが何より大切です。

不安な方は「不正登記防止申出」制度を利用する

万が一、登記済権利証と紛失し、悪用され、勝手に登記名義を移されないようにするために「不正登記防止申出」制度というものがあります。この「不正登記防止申出」制度は、申し出から3ヵ月以内に、対象の不動産に何らかの登記申請があった場合、申請があったことを申出人に通知するという制度です。

この「不正登記防止申出」制度を活用することで、自分が登記申請をしていないにも関わらず、この通知が届いたことで勝手に第三者が登記を行っていることに気づけるということになります。しかし、この制度を利用する上で注意が必要なのは、申し出から3ヵ月しか有効にならないため、3ヵ月後にはまた申請をする必要があるということ点です。しかし、こうした制度の存在も知っておくことで役に立つこともあります。