不動産の売却時に、意外と大きな出費となるのが「税金」です。かなり高額になること多いため、事前にいくら必要になるか把握しておきたいものですが、税金に関しては専門用語も多く、理解しづらい面もあると思います。そこで、今回は不動産売却が初めての方でもわかるように、具体的にどのような税金がかかるのか詳しく解説していきたいと思います。

不動産売却でかかる税金とは？

それでは不動産売却にかかる税金を詳しくみていきましょう。不動産の売却にかかる税金は以下の通りです。

１、譲渡税

不動産売却では、場合によっては一定の「利益」これを「譲渡所得」と言いますが、売却額によっては利益が出ることもありますよね。その利益（譲渡所得）に対し「所得税」と「住民税」が課税されます。このように、譲渡所得に課税される所得税と住民税を合計した税額のことを「譲渡税」と呼びます。

２、印紙税

「不動産を売却する際にかかる費用とは？」の中でも解説した印紙税ですね。不動産の売買契約書に貼る印紙代です。印紙代は軽減税額の適用があるため、通常の印紙税額よりも安くなっています。例えば、1,000万円以上5,000万円以下の不動産売買契約書に必要な印紙代は1万円になります。一般的に契約書は、売主と買主の２通作るため、それぞれの印紙代を負担する必要が出てきます。ただ、必ずしも２通作成する必要があるかと言えば、そうでもなく、こちらから申し出てコピーにすれば印紙代を節約することもできます。

３、登録免許税

不動産を売却する際にまだ住宅ローンが残っている場合は、決算の際にローンを一括返済して抵当権を抹消する必要があります。その抵当権抹消登記の際に不動産１件につき、1,000円の登録免許税がかかります。つまり、一戸建て住宅の場合は、土地１件につき1,000円、建物でも1,000円の合計2,000円がかかるということになります。この登録免許税は抵当権抹消登記を依頼した司法書士に対し、その司法書士に支払う報酬と一緒に支払うことになります。

４、消費税

消費税がかかるの？と思った方もいらっしゃると思いますが、個人所有の建物や土地を売却する場合は、消費税は非課税になります。ただし、個人所有であっても、投資用のマンションなどの場合は、建物は課税対象になりますので注意しましょう。印紙代も固定資産税の清算も非課税です。なお、不動産会社に支払う仲介手数料やローンに残高がある場合の金融機関への繰り上げ返済手数料、または司法書士などへの報酬は消費税は課税されます。

５、固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点での所有者が納税義務者になります。そのため、1年の途中で売却した場合は、それぞれの所有日数に応じて「日割り計算」をして清算します。仮にも6月末に引き渡しをした場合は、半年分が売主負担となり、残りの半年分は買主負担となります。

譲渡税の税金はどのように計算されるの？

譲渡税を出すには、まず譲渡所得を明らかにする必要があります。譲渡所得を算出する計算方法は以下の通りです。

上記の計算式にある譲渡収入とは、売却価格のことです。ここから売却による利益だけを引きます。取得費とは、その不動産を買った際の金額ですが、建物部分は売却時までの減価償却費相当額を控除した残額となりますので注意しましょう。譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用のことで、仲介手数料などがこれに該当します。

こうして算出した譲渡所得に税率をかけることで譲渡税が明らかになります。ここで大切なポイントは、譲渡税は、その不動産の所有期間によって課税される税率が異なるということです。

譲渡した年の1月1日の所有期間が5年以内の場合

所得税	住民税	合計（譲渡税）
30.63%	9%	39.63%

譲渡した年の1月1日の所有期間が5年以上の場合

所得税	住民税	合計（譲渡税）
15.315%	5%	20.315%

譲渡所得が1,000万円だとすると・・

仮にも譲渡所得が1,000万円だとすると、譲渡税は、所有期間が5年以内の場合で3,963,000円となり、所有期間が5年以上の場合は2,031,500円となります。それだけでも税額が200万円近く変わってきますね。つまり、不動産を譲渡する際には、1月1日の時点で5年以上であるか事前に確認しておくことをおすすめします。仮にも不動産を所有して4年目であれば、もう少し売却時期を先送りするのも一つの選択でもあります。

マイホームの場合は利益が出ても節税ができる？

不動産の中でもマイホームを売却した場合については、特例制度として「3,000万円控除」と「買換え特例」という２つの制度があり、どちらか一方について適用することができます。詳しくみていきましょう。

１、3,000万円控除とは？

「3,000万円控除」とは、マイホームの売却によって譲渡所得が発生した場合に、そこから3,000万円控除してくれるという特例です。これにより、マイホームの売却であれば、所有期間に関係なく適用を受けることができます。

２、買い替え特例とは？

「買い替え特例」とは、一定の要件を満たすマイホームを売却して、別のマイホームに買い替えた場合に、「売却価格と買い替えマイホームの購入額の差額」に対して課税するという特例になります。この計算式では、「売却価格−買い替えの購入価格」となりますので、売却価格よりも高いマイホームに買い替えれば、譲渡税はかからないということです。このようにマイホーム売却によって利益が出ても節税できる特例がありますので知っておくと得をすることもありますね。

マイホーム売却で損失が出た場合はどうなるの？

一方、マイホームの売却で損失が出た場合はどうなるのでしょうか？仮にも、マイホームの売却によって「赤字」が生じた場合は、その赤字分をその年の「給与所得」や「事業所得」など、他の所得から差し引くことができます。損失があまりにも多く所得から控除してもなお損失が残る場合は、「譲渡の年の翌年3年以内」であれば、この赤字分を繰り越すことができます。

このようにマイホームの売却には、手厚い特例制度がありますので、殆どの場合、譲渡税は課税されません。しかし、「マイホーム」であることが大前提となるため、「マイホーム」かどうかが問われるケースもありますので注意も必要です。