離婚によって財産分与をするために、夫や妻の名義の不動産を売却することがあります。住宅ローンを支払い中の家も、当然財産分割の対象になります。夫と妻の双方とも現在の家に住み続けることを希望しない場合、ローンが残っていても売却するこは可能なのでしょうか。また売却によって利益が出る場合には、譲渡所得に関わる税金はどうなるのでしょうか。離婚時の財産分与のための不動産売却について、注意点すべきポイントを解説していきます。

まずは、不動産の価格を調べておきましょう

離婚における財産分与のために不動産を売却する前に、まずは資産価値を確認しておきましょう。所有している不動産が、マンション、一戸建て、土地いずれの場合であっても、不動産鑑定士に鑑定を依頼するか、あるいは不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見込み額を把握します。査定の際には依頼を1社だけに頼まず、3～6社程度の複数の会社に依頼することで、査定価格の比較、または不動産売却時相場の平均値がわかります。不動産鑑定士に依頼する場合は費用がかかりますが、以下で紹介するような「一括査定サービス」であえれば無料で査定額を出してもらえます。

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このように査定の依頼を行い、実際に売れる見込み価格を認識しておかなければ、いざ売りに出した際のローン残高を下回る価格になってしまうことがあります。売却価格がローン残債を下回る場合、その差額を自己資金などで返済する必要があり、借入れた金融機関の抵当権が抹消されず、売却することができません。売却した後に、ローン残債との差を借金として返すというわけにはいかず、ローンの債務が夫婦の共有財産ということになります。

不動産売却後にローンが完済できない場合は？

不動産売却後にローンが完済できない場合は、金融機関などの債権者に交渉して、売却をした金額でローンの抵当権を抹消する「任意売却」という方法で進めていきます。万が一、任意売却を検討する場合には次のようなメリット・デメリットも十分に理解した上で進めていきましょう。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットは、市場価値に近い価格で売却が可能になり、当事者が任意売却にかかる費用（仲介手数料など）を出す必要がないという点です。また競売のようにローンを滞納していることや家を手放すことになった理由やいきさつまで、近所の方々に知れ渡ることもありません。

一方、任意売却のデメリットとしては、一般の不動産売買とは異なり、様々な手続きに加えて交渉力や忍耐力が求められます。さらに、任意売却という形で売却すると、個人信用情報（いわゆるブラックリスト）に記載されてしまうため、一定期間は金融機関での借り入れなどが難しくなることも認識しておく必要があります。

譲渡所得税も注意が必要

不動産を売却して財産分与を行う場合、売却益に掛かる譲渡所得税にも注意が必要です。夫名義であった不動産を売却すると、売却代金を妻に渡していたとしても、譲渡所得税は夫にきます。売却益を手にしておらず、支払うお金がないのに請求だけがくるケースが想定されるということですね。離婚に伴う財産分与で不動産を売却するときには、譲渡所得税のことも考慮して、分配方法を考えましょう。

売却をせず、夫婦のどちらかが住む場合は？

ローン残債のある不動産は、売却代金と合わせて全額を返済する資金がなければ、年月が経ってローン残債と売却価格が近づくまで、夫婦のどちらかが住むのが現実的ですね。例えば、妻が不動産に住む場合、以下のようなパターンが想定できます。

（１）不動産の所有権名義を妻に変更、ローン名義は夫の場合

不動産の所有権の名義を妻の単独名義に変更し、ローンの名義は夫の場合はどうなるのでしょうか。このケースでは、不動産の所有も居住も妻であり、支払いに関しては夫であるため、妻に優位な条件のように見えますが、夫は自分が住んでいないのでローンの滞納リスクが考えられます。

（２）不動産の所有権、ローン、名義も夫の場合

不動産の所有権もローンも名義も夫の場合はどうでしょうか。このケースでは、妻が優位に見えますが、夫の滞納リスクは存在します。対策としては、公正証書などに残しておくことでリスク回避をすることが可能です。

（３）不動産の所有権、ローン名義も妻に変更する場合

このケースにて重要なことは、金融機関の審査を通過しなければならないということです。夫の収入・資産によって借りることができたローンなので、場合によっては選択できない可能性もあります。

（４）不動産の所有権、ローン名義は夫、支払いは妻が家賃で支払う場合

このケースが最も現実的ではないでしょうか。妻の居住はそのままなので、環境の維持ができるとともに、夫に家賃収入が入るのでローンの滞納対策にもなりますよね。

いずれの場合にしても、夫婦の共有名義で売却できない場合は、離婚後の処理について弁護士などの専門家に相談するようにしてください。離婚の際の財産分与では、ある程度の知識がないと相手の意図に関わらず、損をしてしまう可能性が高いので、まずは適切な不動産価格を把握し、公平に財産分与が行われるようにすすめていきましょう。

離婚時の不動産売却まとめ

ここまで離婚時における不動産売却の注意点について解説してきましたが、大事なポイントは「住宅ローン」です。住宅ローンが完済している不動産の場合は、いつ・いくらで売っても自分が納得さえできれば問題はありませんが、住宅ローンが残っている場合は、売却するにあたり様々な制限がつきまとうため、事情に応じてよく注意して売却をすすめていくことが大切です。ぜひ参考にしてみてくださいね。

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