不動産を売却した場合、高く売ることができれば「利益」がだますし、安く売れば「損失」が出ることもありますよね。このように不動産売却によって収支を翌年の確定申告によって申告することで、必要に応じて納税したり、控除を受けることができます。そこで今回の記事では、不動産売却によって「利益」が出た場合、「損失」が出た場合、それぞれの確定申告における大切なポイントを解説していきます。

どんな場合、確定申告が必要なのか？

１、不動産の売却によって「利益」が出たら、確定申告が必要になる。

不動産の売却では、必ずしも確定申告が必要なわけではありません。確定申告が必ず必要になるのは、あくまでも不動産の売却によって「利益」が出た時のみになります。この売却利益のことを税務上では「譲渡所得」と呼び、この譲渡所得に対して課税される税金を「譲渡所得税」と言います。つまり、不動産の売却によって仮にも「損失」が出た場合は、確定申告の義務はないということです。ただし、譲渡所得による損失は、他の所得から控除することができますので、確定申告をすることによって節税ができます。

２、マイホームの売却でも確定申告は必要なのか？

投資用の収益不動産などで利益が出た場合は、もちろん確定申告は必要なのですが、マイホームの売却によって利益が出た場合は確定申告は必要なのでしょうか？答えは「YES」です。仮にも、マイホームの売却で利益が出た場合も同じく確定申告は必要になります。

売却によって利益が出たかを確認する方法

１、建物は減価償却されることに注意しましょう

不動産売却による利益（譲渡所得）とは、あくまでも減価償却後の金額で考えます。なので例えば、1億円で購入したマイホームを5,000万円で売却すると、5,000万円の損失とはなりません。建物は、法定耐用年数に応じて減価償却されるため、その減価償却を差し引いた取引額を売却価格から差し引てプラスになれば「譲渡所得」になります。一方、マイナスになれば「損失」として考えます。

２、不動産売却にかかる経費について

物件の売却にかかった経費は、「取得費」として譲渡所得の計算上に含めることができます。不動産売却の経費としては以下のようなものが対象です。

こうした費用は取得費として譲渡所得に含めて計算することになります。なのでまずは、譲渡所得を計算し、利益と損失のどちらになるかを確認するようにしましょう。

確定申告に必要な書類とは？

不動産売却によって確定申告が必要になる場合は、確定申告に必要な書類の準備をしていきましょう。確定申告は、インターネット上からでも申告することができますが、書面で行う場合は、最寄りの税務署に備え付けられている以下の書類を用意する必要があります。

１、税務署に取りに行く書類

さらに、確定申告の際には以下で説明する添付が必要になる書類がありますので忘れないように確認しておきましょう。

２、確定申告の際に添付が必要な書類

売買契約書はコピーでも大丈夫ですが、これらは譲渡所得の計算の根拠となる証拠になりますので、不動産会社から渡された売買契約書などは無くさないように保管しておくようにしましょう。

控除制度を利用する際に必要な追加書類とは？

マイホームを売却した場合は、その譲渡所得から最高で3,000万円までの控除が受けれられる特例があります。この控除制度は大きなメリットがありますが、適用するためには、マイホームであることを証明する必要があり、「住民票の除票」を添付する必要があります。この「住民票の除票」は、マイホームの住所地の市役所にて取得できますので必要な際は、市役所に出向き所得するようにして下さい。

また、居住用不動産の所有期間が10年以上の場合は、「軽減税率の特例」が3,000万円控除と併用することが可能です。こちらを利用する場合は、売却した不動産の「登記事項証明書」を法務局で取得し添付する必要があります。なお、マイホームの場合は、土地と建物両方の登記事項証明書の取得が必要になりますので注意しましょう。

損失が出た場合の確定申告はどうしたらいいのか？

不動産売却によって「損失」が出た場合は、基本的に申告する必要はありません。しかし、確定申告をすることによって、その損失を他の給与などの所得から控除することが可能です。さらに、一定の要件を満たす場合は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することができます。これは、売却によって生じた損失を損益通算しても控除しきれない場合に、その損失分を売却の翌年以降３年いないの繰越控除ができるという特例です。

つまり、損失が出た場合でも、確定申告を行うことで節税になるので、確定申告は義務づけられてはいませんが、損失が出た場合も確定申告は行った方が良いということです。

不動産売却における確定申告のまとめ

「利益」「損失」に関係なく確定申告を行う方が賢い選択！

不動産売却における確定申告のポイントについて解説してきましたが、不動産売却においては売却によって「利益」が出た場合は確定申告が必ず必要になりますが、仮にも「損失」が出た場合においても、確定申告を行う方が賢い選択になります。なので、不動産売却の際には、あらかじめ「いくらで売却すると、いくら利益がでるのか」を計算した上で、売却価格の設定し、販売募集を開始すると、売却後の申告書の作成や必要書類の準備がスムーズに進むのでおすすめですね。また、仮にも損失が出た場合も、確定申告をすれば他の所得から損益通算して税金を安く、つまり節税することができので、最初から必要な書類はある程度把握しておくことをおすすめします。